黄埔有轨电车1号线试运营,对房价拉升有限
随着黄埔有轨电车1号线首期示范段本月试运营,地铁无法触及的长岭居板块,正式进入“双轨时代”,通过有轨电车接驳地铁21号线,实现一小时到达珠江新城。业内人士分析指,单纯的交通利好对房价拉升有限,但目前长岭居板块处于供小于求的态势,根据克而瑞广州数据显示,今年上半年成交均价为24928元/㎡,同比上涨3%。
■新快报记者 何璐诗
首期示范段串联长岭居楼盘 一小时可到珠江新城
黄埔有轨电车1号线首期示范段(新丰路-地铁长平站)本月开通试运营,虽然本次有轨电车1号线仅开通了10个站点,却似成了“长岭居专线”,基本囊括了长岭居目前的一二手楼盘。
示范段长约7公里,包括地铁长平站、羌洞站、长岭居小学站、岭头站、干部健康中心站、岭头东站、贤江西站、贤江公园站、贤江站、新丰路站10站9区间。线路可以实现与地铁的接驳,在长平站换乘21号线。
例如位于有轨电车1号线岭头东站上盖的龙湖揽境,可乘坐5站电车至长平站换乘21号线,到长平站用时约13分钟,到达21号线科学城站约30分钟,到达珠江新城站约1小时。位于贤江西站附近的万科山景城,到达珠江新城地铁站的总需时约1小时15分钟。
有轨电车1号线示范段初期运营后,运营时间为6:30-22:00,高峰期(7:00-8:30)行车间隔可压缩至9分钟。不过,由于黄埔有轨电车1号线与社会车辆路口交通信号灯尚未取得通行优先,需同步等灯;上车前需对乘客完成体温检测;对重点路段控制车速,保障设备稳定和运行安全等原因,目前黄埔有轨电车1号线示范段(新丰路到地铁长平)单程运行时间约20分钟,旅行速度约21公里每小时。
直接受惠于有轨电车试运营的长岭居板块,主要以往宜居方向打造,目前规划定位是广州东部绿色生态宜居新城区,高端高新产业聚集区;具备高端居住、研发总部、疗养度假、生态休闲、先进制造等五大功能,规划居住人口23万,建设用地面积17.73平方公里。目前主要承接的是天河区的外溢刚需以及萝岗本地客户。近年来,市区外溢的刚需逐渐漫过科学城到长岭居这一带,带动在售楼盘的货量快速消化。
根据克而瑞数广州数据显示,截至今年6月末,长岭居一手住宅库存面积为15.5万㎡,可售套数为1328套,去化周期为7.9个月。上半年板块供应11.5万㎡,成交14.5万㎡,供求比为0.79,处于供小于求的态势。成交均价是24928元/㎡,同比上涨3%。从整个黄埔来看,长岭居和知识城板块去化周期都比较短,知识城只需要6个月,而旧黄埔和科学城板块都需要约14个月的去化周期。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出,目前长岭居板块在售楼盘因为区位不同价格分化也较大,如珠江嘉园上半年的均价还不到2万元/㎡,而实地常春藤、龙湖揽境的成交均价在2.6万元/㎡-2.9万元/㎡左右,部分定位较高的项目的叠墅产品单价则可达至4.5万元/㎡-5.5万元/㎡左右。
片区供应紧张有望稳中有升
在今年的特殊情况下,不少业内人士认为,能抗跌的板块已算不错,房价更多的体现是随着整体经济的回暖以及供求关系,而不是单纯的交通利好。
在广州世联研究院总监崔登科看来,目前黄埔萝岗的资源配置还是集中在区府,长岭居其实要走的路还是比较长。“黄埔轨道交通的通达性还是稍弱,对整个区域的影响不算太大。
从黄埔到天河、越秀等中心区,时间目前还无法缩短很多,所以对价格的拉升有限,预计未来很长一段时间可能都不会出现很大的涨幅。”
肖文晓认为,有轨电车开通之后,长岭居楼盘可以较为便捷地连接目前商业氛围较为成熟的科学城板块,弥补目前的商业配套短板,提升购房者的置业信心。“不过,受今年大环境的影响,加之东部市场竞争激烈,预计整体价格维稳为主。”
“有轨电车的试运营的确令长岭居的居民出行有了更多的选择,不过有轨电车实际的运行速度,和地铁相比还是有较大差距,所以对房价的影响不大。”虽然认为交通利好有限,但地产经济学家邓浩志对长岭居,甚至整个萝岗的价格走势都比较乐观,“一是限购政策调整放宽;二是新货供应有限。不仅是黄埔萝岗,甚至整个黄埔天河的东片区供应都趋于紧张。天河东部方面,在奥体-牛奶厂板块楼盘售罄后,大盘就只有兰亭盛荟,但已接近尾货阶段;目前主力为保利天汇的几百套新货……黄埔东部项目量同样有限,所以该片区面临库存下降,需求上升的情况,价格预计会往上走。”
邓浩志认为,长岭居并不是商办的核心,大多是自住为主。在黄埔买房,“靠地铁、避工厂”确实比较关键,购房时除了出行时间,景观等,环境、空气的影响也需要考虑到。
长岭居部分项目
项目 户型 价格 站点
珠江嘉园110㎡-113㎡三房2.2万元/㎡ 新丰站
实地常春藤98㎡-140㎡三房至五房2.8万元/㎡ 新丰站
龙湖·揽景99㎡-122㎡三房至四房2.98万元/㎡ 岭头东站
中冶逸璟台129㎡-137㎡四房至五房 均价4.5万元/㎡-5万元/㎡ 长岭居小学站
五矿壹云台142㎡-164㎡山景墅800万元/套起 岭头站
楼盘推荐
●龙湖揽境
主力户型:99㎡-122㎡三房至四房单位
整个长岭居少有的有轨电车1号线上盖的项目,通过风雨连廊就能从车站到达小区门口,并且项目紧邻近40万㎡长岭门户商业综合体,可接驳地铁21号线,一轨连接天河CBD。该盘是龙湖在广州打造的首个TOD项目,产品形态涵盖居住、商业、办公等。楼盘内将打造约20000㎡的巨幕中央公园,包括360°全景观游泳池、定制级儿童游乐场、全龄架空层活动空间以及多功能中央景观会客厅。周边更有一系列山景公园、森林公园环抱。项目紧邻近40万㎡长岭门户商业,超6万㎡万达商业等5大国际级商业规划。教育方面,美国顶级名校格兰纳达山学校、英国修仕倍励国际学校等5所国际学校,覆盖全龄教育。
●中冶逸璟台
地址:广州市黄埔区长岭居永顺大道
主力户型:129㎡-137㎡四房至五房单位
项目距离地铁21号线长平站约1.4公里,是目前离长平站点较近的在售楼盘,同时也是长岭居板块中“豪宅”盘。项目总占地面积约6.7万㎡,小区绿化率35%, 由11幢洋房、9幢L形低密度多层住宅及4幢低密度多层住宅组成,目前项目内只配套一幢幼儿园及底部2-3层的沿街商业。
●珠江嘉园
地址:广州市黄埔区永和经济开发区永顺大道和永和大道交界处
主力户型: 110㎡-112㎡三房
项目背靠甘竹山公园,规划用地面积为98780.6平方米,规划总建筑面积325130平方米。规划总户数2288套,居住人数为7315人。配套包括商铺、会所、游泳池、幼儿园等设施。现楼发售,周边居住配套成熟,小区旁就是公交车总站,未来规划了地铁23号线永和站。
●实地常春藤
主力户型:98㎡-140㎡三房至五房单位
项目位于禾丰路与永和大道交叉口西北侧,处在长岭居板块的边缘上,距离有轨电车1号线永和新丰站、黄旗山站等都较远。离地铁21号线长平站约10公里,但可乘坐楼盘配置的楼巴前往。
项目最大的卖点是学校配套。该楼盘规划3所幼儿园、2所小学、1所省级中学市二中,其中,市二中开元学校在2018年已投入使用,目前除高中部之外,小学和初中已开学,招收居住在实地·常春藤小区范围内符合“人户一致”条件的学生。项目总占地面积为52万㎡,建筑面积为200万㎡,共规划11期,每期住宅都配置有底层商业街,目前不少商铺已在营业,基本能够满足业主的生活日常需求。