加速都更 沒有白吃的午餐 不要執著一坪換一坪

台北市长蒋万安宣布台北市进入「大都更时代」。记者林俊良／摄影

花莲大地震让国人再度重视都市更新。前内政部长李鸿源大胆预言台北市房屋假如地震直击可能倒掉一片，最大因素在台北市房屋多数在九二一大地震前兴建，七成以上建物屋龄超过卅年，房屋老旧耐震力不足，而台北市基泰都更案更可看到台北市土壤液化非常严重，土壤液化在其他五都其实也非常严重，彰显都更脚步刻不容缓。

台北市长蒋万安宣布台北市进入「大都更时代」。但马政府时代将都市更新列为十大新兴服务业，却没有成效，主因在都市更新的牛步化，而最大关键在许多住户都有「一坪换一坪」观念，不愿拿钱来重建自己的房子。这个观念来自政府目前各种奖励措施，让建商包装成「一坪换一坪」，其实原住户还是要付出代价，原有持分土地可能减少一半或更多，真的没有白吃的午餐。

车子旧了、危险性增加，民众懂得花钱再买新车来代步；房子老了旧了，花钱整建或重建更是天经地义的道理，实在没有必要让建商用「一坪换一坪」来操作。只要住户愿意摊重建经费，政府从旁协助找建筑师或相关非营利组织就可以操作，可避免土地价格被建商做帐而暴涨。但住户间确实有付不起而反对的，也有一些不考虑有倒塌风险而不愿重建的住户，钉子户还是有可能产生。「都市更新条例」中需有九成住户同意，让钉子户问题无法有效解决，因此个人建议，不妨参考土地法卅四之一条立法精神来解决钉子户。

现行土地法卅四之一条规定，共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、农育权、不动产役权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。共有房屋改建与共有土地处分并无不同，建议内政部或立法院能运用此法精神，对划设为都更地区或单一建物只要有三分之二住户同意即可改建，就可让都市更新加速。为避免建设公司掌控炒房价，政府应鼓励住户自主不要「一坪换一坪」，但这要搭配给人与给钱的奖励措施，方能奏效。

给钱是刺激住户最实在诱因，建议政府只要住户愿意改建即予补助，并由政府聘请重建建筑师并支付设计监造费，重建费用扣除补助后不足额由银行全额贷款，兴建期间利息由政府负担，完工交屋后再由私人负担计息，利息比照国宅低利贷款。

倘若政府能将房屋因灾害全倒或半倒的慰问金二百万至二百五十万，提前将部分慰问金变成住户改建补助金和重建房租津贴，即可降低原住户出资负担。对不同意或无力负担更新住户也提供居住权益保障，新屋完工后，住户一样可以进住，但其新屋由政府设定抵押权，待将来出售或继承再由政府收回重建差额费用。