都更后连厕所都换不回来？　高手指点：5条件有望1坪换1坪「甚至更多」

▲欣联建设专业经理人萧杰楷，破解乡民对都更的5大疑问。（示意图／记者项瀚摄）

记者项瀚／台北报导

破解乡民对都更的5大疑问！最新一集《地产詹哥老实说》邀请欣联建设专业经理人萧杰楷，他阐述建商选择、危老与都更、权变与合建的要点，并告诉读者可能会踩到哪些雷。此外，也分享建商通常会如何面对顶加和1楼户，并针对地主们期待的「1坪换1坪」，提出5大前提关键。

▲点击收听Podcast《地产詹哥老实说》，解析都更的5大疑问。

想参加都更，第一步要做什么？萧杰楷表示，都更的第一步就是选择合作伙伴建商，首先上市柜建商财务稳健，不会倒，但相对地这类公司对地主也非常挑，要好的地段、够大的基地规模、甚至也会评估周围的生活机能。此外，以双北地区来说，还有许多中型建商，像是深耕在地多年、拥许多业绩的建商等等，也是不错的选择。

至于小建商的风险就较高，可能出现「小孩开大车」的状况，此外在疫情之后，营建成本高、工班难找，可能导致拆屋后却发包不出去，因此也可尽量选择拥自有营造厂的建商。

萧杰楷接着提醒，有些建商可能会做假业绩，或是业绩列得洋洋洒洒，但却都不是起造人，只是投资的股东之一。他建议民众，可上网查询建筑工程履历，历年建照数、完工数一目了然。

网友们的第二个疑问是，都更、危老哪个好？萧杰楷表示，都更的容积奖励更高，达1.5倍，但基地面积需达1000平方公尺，而危老虽没有基地面积限制，但需100%地主同意，因此往往最后一户就会变成「狮子王」，导致重建破局。

第三是权利变换、协议合建哪个好？萧杰楷说明，协议合建就是建商与地主谈好一个分配比例，而权利变换是从价值来计算分配的条件，用重建后的总价值去扣除总成本来计算。

▲萧杰楷提出2项曾听过都更「合约陷阱」。（图／翻摄自《地产詹哥老实说》）

萧杰楷提出2项曾听过的都更「合约陷阱」。第一是建商答应给地主40坪+1车位，地主认为是40坪的房子再给1车位，但实际拿到的却是30坪的房子+10坪的1车位，因此合约上如何撰写就非常重要了，建议民众在合约审阅期的1个月中，多和专家与律师请教。

第二个陷阱是合建条件写得模糊。举例来说，有些建商在基础容积上给6：4（地主6），但在容积奖励、都更奖励部分降低地主分配比例，导致全案变成55：45（地主55）。

网友第四个疑问是，顶楼加盖、1楼户的条件如何计算？萧杰楷表示，顶加没有产权，通常建商只会依面积补助造价成本，1楼户地主最常主张的就是「当初买得比楼上贵，换得的面积也要比较多」，面对这种状况是，就是走估价。

最后，网友们也非常好奇，究竟拿不拿得到1坪换1坪？萧杰楷表示，要成功拿到1坪换1坪，有5大关键前提，若有符合，那么就有机会。首先是土地使用分区，若为商业区，容积率高，台北市动辄600、800%，再加上都更奖励，换回绝对1坪以上，民众可先上网查询自家是什么分区。

区域新屋售价每坪达100~120万元以上也有机会，建商分配拿少一点，但可从售房利润回补，此外若老屋临路面宽达10米以上条件也可能更好，且越宽越好。

第四项前提是看房屋前面和天花板有没有剥落、钢筋裸露，若为海砂屋在都更奖励上会拿得更多，自然条件更好。最后是走防灾都更，一样可以拿到较高的容积奖励，让那些住宅区4层公寓的屋主也有机会1坪换1坪。

萧杰楷补充，防灾奖励是蒋市府推出的政策，前提是基地达1000平方公尺以上，若是民国63年以前建造完成、也就是屋龄50年以上的旧屋可直接走防灾，若屋龄不够，就要经过结构技师的相关检测。

▲若是民国63年以前建造完成、也就是屋龄50年以上的旧屋可直接走防灾。（示意图／记者项瀚摄）