都更牛步化 一坪换一坪 犹如紧箍咒

以台北市而言，绝大多数的住宅区属于「第三种住宅区」（住三），225％的法定容积率，无论加上都更的50％容积奖励，或危老的40％容积奖励，在扣掉三成左右的公设比后，根本达不到「一坪换一坪」的要求。

台北市不动产估价师公会理事长钟少佑以实例分析，第三种住宅区的50坪基地、坐落五层楼公寓一层一户，每层权状面积30坪，在检讨「原建筑容积」时，住户往往忽略旧建物登记中，其实也包括楼梯及阳台，也因此，实际室内坪数仍与权状有10％（因个案不同）左右的落差，室内应为27坪；以27坪乘以5为135坪，再以135X1.3（奖励坪效）=175.5坪，代表未来可兴建的楼地板面积。若再加上附属建物、公设后，简易公式计算175.5X1.6=280.8坪。

重点是，总坪数必须扣除兴建的建物成本和相关费用，若是由建商担任「代理实施者」，都市更新权利变换的专有名词为「共同负担」，概念接近一般民众常听到的「合建比」。台北市的合建比从5：5至7：3都有，房价越高的地段，地主或屋主可分回比例也愈高。

假设房价120万/坪，地主分回七成，上述280.8X70％=196.56坪，就是地主大约可分配回来的权状面积，五层楼公寓，一户约可分回39.3坪。比原先30坪多9坪的面积，若以35％公设比计算，室内部分扣除公设是39.3X0.65，约为25.54坪，仅比原先实际面积少一坪多，但都更后每户的价值却高达4,716万元。

但即便如此，仍有不少屋主坚持自己少了几坪而不愿妥协。钟少佑指出，从案例可清楚得知，是否能一坪换一坪，在于现有房屋价值与成本之比例，是否有达到「甜蜜点」。

内政部都市更新及争议处理审议会委员、地政士全国联合会荣誉理事长王进祥指出，以现行都更案，即便地主分回七成，五层楼公寓容积率若在300％以下，也绝无可能做到一坪换一坪，更何况很多都更合建案地主只能分回五至六成。再加上近几年营造成本大涨，建商宁愿弃案，也不愿意冒太大风险。

也因此，住户若坚持要「一坪换一坪」，大概只有「自办都更」才有可行性。王进祥表示，都更程序繁琐，若缺乏专业的统筹者协助沟通、凝聚住户共识、掌控行政程序，单靠住户本身自办都更十分困难。这也是目前所有顾问公司、建经公司担任统筹角色协助住户办理都更的原因，因为仅收取一定比例顾问费用，住户却可分回较多的坪数。