都更「1坪换1坪」恐隐藏苦头！他曝不肖建商陷阱：留意合约

▲都更整合者需为每位住户把关都更条件与保障其权益，以维护公平公正原则。

图文／CTWANT

都更实情你听专家说，还是听街头巷尾说？都更流程繁琐，且旷日费时，因此能够成就一件都更案，往往是需要天时地利人和。踏取国际开发副总詹博宇以自身经验，分享有关于都更实务上常见的谣言以及知识误区，望大家能够以清晰的视角来判断是否参与都更。

「别人都可以一坪换一坪，我家为何不能比照办理？」常常在街头巷尾听到居民们闲聊「谁家的都更又换到了多优渥的条件」，但影响坪数换算的数值甚多，他发现，每每深入询问合约内容、细节、地点等，往往是一问三不知。所有权人应了解合约与流程及多方寻求专业人士建议(地政士、不动产律师、都更整合公司)，综合各方专业以保障自身权益不受侵害，且平等公正进行都更，不宜总是道听途说。

▲全台老屋比例甚高，为了居住安全与市容更新，都更脚步都应加速。

「拖得越久，建商就越是得求我」，这也是居民很常见的观念误区。毕竟都更案件的时间拉得越长，随着原物料、人力成本上涨，工程造价也连带上升。因此在建商投入都更案的成本逐年高涨的情况下，还能够争取到更高的坪数吗？相信大家心中自有评断。现在亦有部分建商为了早日完成都更，选择果断切割钉子户，不再投入更多时间及人力成本。

过往碍于法规限制需预留保留地于遭切割掉的临地，但现今以法规修正后都更孤岛早已屡见不显，更有多案即便市府已通过权利变换的核定，实施者见不敷成本，不计前期已耗费巨资与人力时间，即时断尾求生，此等状况历历在目。(踏取经手之历年案件中也曾发生)

因此比起专注「都更条件怎么谈」，居民更应该留意「权益保障」与「居住安全」。然而部分民众常仅仅聚焦在坪数换算，而极易落入不肖建商的陷阱里。这些提案的实施者也清楚，最甜的棉花糖都是民众最爱的，但民众一手收下甜头的同时，是否都能算清楚看明白另一手被拿走的权益。更不说多的是一般民众无法看到的建材做工与背后的利益，这些又由谁来替民众把关？利益固然是你我在乎的层面，更应留意合约甚至是工程中隐藏的苦头。

例如合建契约中，应加上「落日条款」保障住户，意指合约中条文的终止生效日期，才不会让单一建商绑住整个社区，让合建契约成了万年合约。确保在期限内，若建商无法整合完全，居民亦有终止合约另择建商的权利。更别说多少人去关心合约中的解约条款、停工期限、换料限制、交屋标准、个资使用及代为用印权限...种种权益，白纸黑字签下去，民众真的知道自己签了什么吗？

此外，都更实务上也常遇到民众提问，为什么建商在提供「合建同意书」时，不附上更加详细的资讯呢？例如：马上计算可换回坪数、房型选配与平面设计图等细节。站在民众角度，当然会希望取得更多资讯再来决定是否同意合建；然而站在实施者角度，一个案件在都更同意比例未明的状况下，也不会愿意无上限的增加成本，试问倘若这些预先支出的成本由民众及住户负担，有谁愿意又有多少比例愿意？

毕竟都市更新在整个计划案完成之前，是一场十分烧钱的长征，更别说这些成本很有可能打水漂。中间的每一道关卡、每一张设计图、每一个精密计算都需经手专业人员。而今我们常说「尊重专业」，自然是需要给付专业相对应的费用。因此许多细节面的补强，仍会等到报核事业计划阶段时才会逐步执行。

坊间亦有不肖业者贪图方便，想要便宜行事便提供「万年百家设计图」(一图多用)让民众闻香。为了只是引君入瓮，让居民早早放心签下同意书却不用支出过多的成本，实则是非常违背专业与良心的做法。

都市更新需要的不仅是居民的支持，更需要专业的规划和真诚的沟通。消除谣言、增进理解，才能筑起信任的桥梁。透过正确的资讯和清晰的合约条款，居民和建商才能在这条路上共同前行，达到双赢的共识。让我们以专业为基础，理性评估，为未来的都市更新贡献一份力量。

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