利率升破2％ 长年期房贷划算吗？

馨传不动产智库执行长何世昌。（何世昌提供）

央行今年第一季理监事会议决定升息半码，这波升息循环已累计升息3码（0.75个百分点），使得房贷利率地板价正式突破2％以上，达到约2.078％。房贷利率节节攀升，购屋族利息负担持续加重，有必要申办30年、40年期的长年期房贷方案吗？

我个人建议，近期买房的房贷族，其实不用太担忧长年期贷款，尤其首购族更可以大胆一点申办30年、40年期的房贷，理由如下：

一、贷40年不等于必须还40年利息。如钱存够了、或者卖掉房子，即可提早向银行清偿房贷。以我国国营、民营银行来说，各银行平均房贷清偿时间大多落在12至16年左右，也就是说，多数人都可以提早清偿房贷。但我们要提醒房贷族，提早清偿却不能太早，绝大多数银行都规定，核拨贷款后的3年内若提早清偿，房贷族需支付违约金。

二、保住房子摆第一要件。好不容易下决心买房子，当然得把保住房子摆在第一顺位，而长年期房贷最大优点是「降低每月还款负担」，因每个月需缴纳的房贷金额较低，大大降低违约未还款的机率，房子能持续为您遮风挡雨。虽然20年期房贷总利息负担较少，但每月还款较重，一旦多期未能缴款，可能沦为不良债权而遭拍卖，这样反而得不偿失。

三、维持生活品质。长年期房贷因每月还款金额相对少，房贷族手头较有余裕，可以维持原本的生活品质。

四、套利赚钱。台湾利率水位仅有2％，房贷族不妨可考虑套利交易，借台币作美元定存，定存利率从4％至5％不等，甚至有少数部银行推出6％以上限额优利方案，或寻找逾4％以上的高殖利率大牛股，均可以赚到2％以上的利差。如担心美元定存赚到利差却赔掉汇差，可以选择在台币升至30元以内时换汇作定存，赔汇差的机率相对低。

五、通膨环境不变，钱滚钱才能抗通膨。我个人预估消费者物价指数（CPI）从2022至2025年将处于「高原期」，年增率将多年维持在2％以上，意味着通膨会持续笼罩；在通膨的环境下，钱币的购买力不断缩水，若能保持良好的财务纪律，能多借钱出来投资运用，肯定会比把钱存在银行不动更有效益。同理，因为货币价值是缩水的，能借到更久的房贷、越慢还银行钱，对房贷族相对有利。

综观各类贷款商品当中，不动产贷款利率较低，而通膨时货币购买力缩水，但不动产价值却容易增值，难怪「股神」巴菲特会说：「打败通膨最好的工具是30年房贷」。我并非鼓励炒房，但期盼大家能够在万物俱涨的氛围下，买到一间适合自己安身立命的房子。

事实上，与其忧心30年、40年期房贷利息总支出过重，乃至于「贷贷相传」，不如先担心银行愿不愿意借款！因为若还款能力不足或年纪过高，想借40年期房贷恐易吃闭门羹。