賣厝阿明／看看從招租到報稅全都做的日本 租賃產業與台灣有何不同？

新北市租赁住宅服务商业同业公会首席副理事张惠山（左）。 图／卖厝阿明提供

近年因为汇率优惠、生活水准高、房价相对低，常听到有国人跑到日本去置产，也有人买了就将房子交给在地的物业管理公司代租或代管，不仅可以分散投资，还能有租金收入，日本的租赁业有多全能呢？

包租代管社会宅系列报导，阿明邀请曾为台湾社宅发展，亲至日本实地考察当地租赁服务业发展，新北市租赁住宅服务商业同业公会首席副理事张惠山 来为大家分析。

张惠山副理事长表示，日本的租赁产业发展行之有年，加上成熟的法制规范，目前来说，只有约二成的屋主会自己处理出租事宜，也就是所谓「自主管理」，绝大多数想把房子出租的屋主都会请专业公司处理，其中又有「代租代管」和「保证租约」二种作法。

以日本的代租代管来说，比较像是台湾租赁服务的进阶版，物业公司可以为屋主进行以下服务内容：

1. 招揽租客：仲介费为1~2个月房租

2. 代收代付：包括收房租、缴管理费等杂费

3. 代缴税金：帮屋主缴交资产税、房屋税、地价税等

4. 解决租客问题：从催收房屋，到修理屋内设备（水龙头、马桶等）等

除了招揽租客的一次性仲介费之外，一般代租代管的费用约租金的5%＋消费税（台湾约10～15%），其他不在管理项目的服务也都要额外收费。

屋主可以省下许多时间与精力，而房屋本身的维护、无租客时的空窗期等成本都是屋主自己承担。

和台湾不一样的是日本法令较保障房客，除非在一开始就设定为期满无条件解约的定期租约，不然一般租赁合约通常为2年，但只要房客想续住，并交房租，屋主无正当理由不得拒绝，也不能任意调涨房租。

另一种是保证租约：

这种制度接近台湾的包租代管，或是二房东。由专业公司向屋主承租这个房子后，固定付屋主市价约九成的租金（台湾约市价租金的8成），其他出租事宜，包括招租房客、房屋管理、退租时房屋清洁等杂事都由这间转租公司来处理。

报税时，若有很多房产出租，申报税务会很麻烦，利用这种转租方式，只有一个物业公司为租客，可以省很多事。

而日本在继承税上，屋主过世时出租房产的入住率越高，继承税额越低，所以这种保证租约可以降低继承税。

但这种保证租约的方式，和台湾有以下不同的规定与习惯：

1. 不保证租金金额：

保证租约的租金并非固定，一般来说租约每两年会调整一次，大多数都会要求租金下调。而转租公司也可能破产，到时屋主不仅拿不到租金，还要负担承租方的押金。

2. 有招租免责期：

许多屋主以为有了二房东，租金就源源不绝，但契约中会写明新屋刚完工或租客刚退租时，转租公司有1～6个月不等的免责期，这段时间不会付租金给屋主。

3. 不能挑房客：

若出租给不爱惜房子或特定状况的人，屋主无权干涉；若是商用空间或店铺，也无法挑选承租业别。你想像自己的店面是超商或咖啡店，但实际可能是刺青店、烧烤餐厅或小钢珠店。

4. 屋主收不到礼金与续约费：

在日本租屋一开始，以及续租时都要另外支付1～2个月不等的「礼金」与「续约费」给屋主，退租时也不会退还，这笔钱是转租公司收喔！

5. 无法轻易解约：

日本法律保障租客，转租公司也是承租方，屋主不想租时未必能停止合约，但转租公司要解约时却很容易。

张惠山副理事说明，台湾目前针对租赁相关服务，除了一般租屋仲介，再来就是政府大力推动的社会宅业务（委托民间业者做「包租代管」与「代租代管」服务），一般租屋仲介服务只做房屋代租部分，营业行为相对单纯。

以台湾社宅来说，政府所提供的公益出租人（房东）相关税费减免以及租赁服务产业发展补助，是政府相当有诚意的利民政策。在这样的政策下，相关代租代管与包租代管产业稳健发展，是政府鼓励租赁服务业者多元化经营的验证。

新北市租赁住宅服务商业同业公会张惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607