賣厝阿明／老屋買賣攻略 房仲店長的實戰經驗分享

东森房屋桃园桃莺加盟店店长杨淼淼。 图／杨淼淼提供

台湾地狭人稠，且台风、地震等天灾频繁，成屋市场中有不少老旧物件，这些物件的价格与使用面积通常性价比高，因此有不少民众想入手，但担心房屋老化，屋况变差及后续修缮成本等问题。本篇特别邀请深耕房仲业服务超过7年的东森房屋桃园桃莺加盟店店长杨淼淼，来为大家深入解析老屋。

什么样的房子算老屋呢？老屋广泛定义是指建筑年限较长、结构、设施和使用功能相对老旧的房子。在台湾，通常是指屋龄有一定年份以上的房子。杨淼淼说，一般认为屋龄超过30年就算老屋了，因为有许多老屋的建筑材料或结构的寿命大约落在30年左右，加上早期政府对建筑与建材的相关法规不如现今严谨，台湾又位处于地震带，屋龄大的房子都历经过不少地震，为求居住安全，建议一定年份以上的物件，可透过专业第三方的验屋公司、结构技师或先找从事水电的亲友进行评估过后再居住。

那么，几年以上的房子就不适合居住呢？杨淼淼表示，以台湾的建筑工法，基本上只要屋龄不超过55年都还是适合居住的范围，但需要留意房屋的结构及耐震系数。另外，台湾有不少连栋的集合式住宅，要注意是否有因邻损造成结构性损坏。

因为屋龄是评估房价的一环，有不少民众因为老屋总价优势而入手，关于老屋的好，杨淼淼说明并点出其缺点供购屋者参考。

▌优点

1.房屋总价低：购屋成本下降，较好入手。

2.使用空间实在：早期房子的公设比低，购买同样坪数的房子，老屋实际室内空间较新屋更大。

3.管理费低：因公设比低，需维护的公共空间较少，清洁、管理等费用也降低，节省持有成本。

4.生活机能便利：老屋通常地点好，周边生活机能成熟。

5.未来增值性高：老屋持分的土地面积大，倘若未来进入重建，将可取得面积较大的新屋持分。

▌缺点

1.居住年限限缩：屋龄高，居住年限相对也短。

2.设备老化损耗：水电管线达到使用上限应更换、墙面经年累月的裂痕可能造成渗漏水问题。

3.无专人管理：公共区域及环境无人看管维护，可能较为脏乱，出入控管的安全性也较低。

4.建筑技术保证：许多老屋建商已不存在，对于建商的信誉及众多前屋主使用状况都无法知晓。

5.贷款限制：房贷年限的基本公式是贷款年限+贷款人年纪<75、屋龄加贷款年限=耐用年限+7年，也就是说当屋龄越高，贷款时间就越短。另外，屋龄也会影响房屋折旧，进而影响贷款金额。

*实际贷款核准内容，应以各银行标准及依个人条件审核结果为准

其实，政府有针对需修缮的老旧住宅提供的补助方案，如「修缮住宅贷款利息补贴」、「自主更新老屋重建」、「都市更新整建与维护工程补助」、「危老重建补助」等，此外，各地方政府也有自行推出的补助项目。以桃园市为例，2024年5月针对桃园旧城区推出「桃园旧城区、杨梅富冈火车站及中坜火车站前站周边老屋再生活化补助计划」，让具有历史意义的老旧建筑可以重新翻修，补助金额最高$40万/栋，上限为总工程款的50%；此外，也有针对市内中低收入老人住屋修缮补助，提供每户不同补助项目，三年内最高$10万的补助。

杨店长表示，仲介服务就是要提供客户专业的评估与把关，以确保买卖方交易无疑，回忆曾销售一屋龄26年的物件，当时店长在销售过程中就注意到隔间墙敲起来声音空空的，经过验屋检查，发现装潢的板材已被白蚁蛀空。尽管如此，因为地点非常好，最终通过履保价金折让的磋商，让本次买卖顺利成交。

杨店长给欲购入老屋的您基本检查建议：

1. 木做装潢：老屋的木作装潢部分都要敲一敲，听声音是否扎实，若不扎实应提出要求检查。

2. 厕所隔间墙：确认厕所隔间墙面角落的状况，以防止浴厕渗水到隔间墙外。

3. 厕所上方维修孔：查看管线是否有水珠，避免漏水问题。

杨淼淼观察，近期有买方特别从北部到桃园购屋，尤其在地段交通便利的区域，像桃园后站捷运附近的公寓大楼就非常热门。面对市场火热情况，民众购屋不像从前可犹豫多天后再来决定。因此，建议有刚性需求的民众，看到喜欢的物件，即便是老屋住宅，透过多方检查确认房子没问题的话，也是一种成家的产品选择。

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