賣厝阿明／誰敢買凶宅？房市達人：有人就愛「這一點」

住商不动产新竹关埔加盟店店东曾文庆（左）。 图／曾文庆提供

最近有影视作品以房仲工作为主题，加入凶宅元素，让凶宅相关话题又引发讨论，不少网友热议。究竟凶宅的定义是什么？凶宅是能合法买卖的吗？到底有谁敢买凶宅呢？阿明邀请到房市达人住商不动产新竹关埔加盟店店东曾文庆来为大家解惑。

凶宅听起来虽然可怕，但就是有人看上它便宜，在房价比天高的现在，仍有其吸引力，每当有凶宅求售的讯息、或有成交资讯公开时，总会引发市场讨论。

到底何为凶宅呢？曾文庆说，凶宅通常是指曾发生枉死、他杀、含冤或恨而自杀等非自然死亡事件，其实在法院条文中，并没有「凶宅」这两个字的相关名词定义，以灵学角度来说，这些都是因凶杀案、灾难不甘而死的冤魂想要报复、抓交替、留恋人间或不甘心等各种不可知的理由。

此类建筑物通常令住户心生畏怖，有所忌讳，而业界通常使用的词是「非自然身故」；在内政部的函释中有几个关键视为主要考量，「建筑改良物（专有部分）于卖方产权是否曾发生凶杀或自杀致死之情事」，系指卖方产权持有期间，于其建筑改良物之专有部分（包括主建物及附属建物），曾发生凶杀或自杀而死亡（不包括自然死亡）之事实（即陈尸于专有部分），及在专有部分有求死行为致死（如从该专有部分跳楼）；但不包括在专有部分遭砍杀而陈尸他处之行为，惟内政部的函释与法院实务见解大相迳庭，就以下情事法院仍会认定为凶宅，一、在房屋的专有部分曾发生凶杀或自杀致死之情事，即便发生时间不在卖方持有期间，二、在房屋的专有部分遭凶杀而陈尸他处。故仍建议还是要以法务实务见解最为保险，并于买卖过程保持资讯透明为最佳上策。

要有明确的「自杀」或「凶杀」才算

值得一提的是，凶宅的认定还颇严格，曾文庆说，一般而言，要在屋里发生明确的「自杀」或「凶杀」才算，自杀还要求死意图明确的，例如上吊、割腕成功并确认死于建筑物内，假如是用药过量后送医，不容易被认定是凶宅。至于在屋内病死、或是陈尸很久没被发现，一般也不会被法院认定是凶宅。

那凶宅是可以交易买卖的吗？曾文庆说，就台湾的市场习惯，凶宅是可以买卖的物件，只要在买卖合约书上载明并与交易流程中，秉持着「如实告知」的原则，注意资讯透明公正公开，在合约中加注相关说明就不会发生后续的买卖纠纷。

交易过程中，需秉持着「如实告知」的原则

假如买方是在不知情的情况下买了凶宅，屋主或仲介就有刻意诈欺之嫌，在过往的判例中，就曾有卖方刻意隐匿凶宅资讯，买方知情后，透过估价师重新鉴定房屋价格，再针对价差要求赔偿。

曾文庆指出，如果真的不小心买到凶宅后，第一步得要想办法保留证据并举证，可以跟相关的公家单位调资料，例如找消防队的送医证明等等，有凭有据，再来走法律程序。

买方求偿通常是有两种心态，第一种是因为不知情而买到凶宅，买贵了，希望屋主要减价后归还差价；第二种则是希望屋主直接买回去，不过，在实务上是比较少看到原屋原价买回的判例。

能便宜多少？看「凶度」有多高

大家都认为凶宅会比较便宜，那究竟便宜多少呢？曾文庆直言，这并没有标准值，也并不是说只要是凶宅就一定可以打几折，毕竟这还得看市场景气与周遭行情，物件本身的「凶度」有多高、发生的事件情节、发生的时间和中途有没有人入住、或是有无灵异事件传闻等等，这些都是影响价格的关键。

比较好的情况是，买方自己心中要有一把尺，做好心理准备，接受房子发生非自然身故的历史背景，并从中评估价格。

从业多年的曾文庆，曾开课解说过凶宅相关事宜，也见过不少凶宅交易案，他透露，曾碰过凶宅上线销售后，有基督徒想买，于是带着牧师跟教友一起去唱圣歌、祷告，结果做完这些仪式后，屋主突然觉得心灵安定许多，结果直接不卖了；也曾碰过有买方因笃信妈祖，认定「妈祖比鬼强」，妈祖会保佑，所以敢出手买凶宅。

曾文庆还碰过，有买方经济并不宽裕，自嘲「穷到连鬼都怕」，买了凶宅住进去后，初一十五都会买鸡腿便当拜地基主，然后再自己吃掉便当，结果入住之后运势还逐步好转，事业愈来愈旺。

他分享，或许可以转换观点把凶宅当成是穷人的礼物、是上帝的恩赐与信心的考验，坦然看待此事，凶宅也可以是另一种购屋的选择。