賣厝阿明／掌握5步驟 中古屋貸款不卡關

中古屋示意图。联合报系资料照片／记者陈正兴摄影

现在如果想买房，贷款状况如何？限贷令又造成了哪些影响呢？中古屋的贷款有哪些特别需要留意的地方呢？阿明特别邀请芒果地产中山市民直营店店长潘芝颖，剖析近日市况，并提点大家在贷款申请过程中需要注意哪些事项。

中央银行祭出新一波房市管制后，影响开始浮现，潘芝颖观察，如今房贷放款真的已经明显紧缩，倘若不是首贷族，名下已有房子或有房贷者，现阶段最多只能核贷5成，过往首贷族能贷到8成的状况也不复见；如果现在还想要进场买房，因应之道是要多准备一点自备款，非首贷族最好准备好6成现金，首贷族也要准备3.5成，会较为宽松。

自备款多抓一成，避免违约风险

潘芝颖说明，自备款多抓一点的主要原因，是因为买房还有其他开支，例如：装修费、代书费、仲介费、税费等等，假若之后银行核贷成数不如预期，至少还能以现金补足，避免违约风险。她也透露，央行突然出手，确实让有些买方措手不及，避免违约就只能动用其他贷款来补齐现金之不足，不过，目前其他贷款的利率也都陆续攀升，还款期会比房贷短，所以，动用之前还是要仔细评估个人财务状况。

由于中古屋的房价比新成屋或预售案可亲，有不少具有刚性需求的买方还是属意中古屋，对此，潘芝颖表示，中古屋的银行鉴价与贷款成数，当然都比新房子低一些，银行计算物件价值时，主要是考量屋况、装潢、结构、建材、地点、周边成交行情等因素，倘若是屋龄30年以上的房子，就得特别送银行评估。

芒果地产中山市民直营店店长潘芝颖。 图／潘芝颖提供

买方信用状况、个人负债比，都是关键

目前银行放款态度保守，鉴价大多低于成交价，建议买方在准备下斡时，就得开始向银行询问相关事宜。

除了物件本身条件会影响贷款状况，买方的信用状况也是审核房贷的关键因素，例如有没有信用贷款、车贷，过往使用信用卡的习惯、是否曾循环信用等等。潘芝颖强调，贷款是很吃个人条件的，她就曾碰过买方还款条件很优，银行因而拉高放款成数，包含整体负债比、银行存款状况、是否有股票基金等投资、直系亲属或配偶能否提供其他有价担保等等，银行都会综合考量。

中古屋贷款5步骤，小心驶得万年船

潘芝颖分享，中古屋贷款可大致分为五大步骤，第一步，在买卖双方签约以后，买方通常会选择一、两间适合的或熟悉的银行提出评估贷款申请，银行人员会先来实地勘察，把门牌号码、物件状况等都拍照记录；第二步，银行会针对买方、也就是借款人的财力跟信用状况进行联征，了解借款人过往金融往来相关纪录。

第三步，贷款核准后，银行会约借款人来对保，填借款契约；第四步，在对保后、拨款前，银行会进行不动产的抵押权设定以作为债权担保；第五步即为拨款，银行会把申贷款项拨入借款人开立的帐户，借款人与银行间的权利义务就此生效。

潘芝颖最后也特别提醒，在过户前，一定要请代书确认买方尾款是否已经核贷对保，确认后才过户设定，在景气动荡之际，小心驶得万年船。