换屋族1年内卖房 不受第2户贷款限制！专家：把握机会进场

央行祭出史上最严限贷令，但对换屋族释出善意松绑限制，现阶段正是进场汰弱留强的好时机。图/富比士地产王提供

央行祭出第七波信用管制，房市逐渐进入观望期，不过不少专家指出，此时房市回归基本面，正是刚性需求的自用族群进场时机。相比先前房市热潮排队买房时期，民众更有机会能挑到好地段且价格合理的好物件，不论是旧换新、小换大、蛋白变蛋黄，现阶段都是不错的时机点，尤其建议换屋族把握机会进场汰弱留强。

央行10月9日针对第七波信用管制后三族群进行松绑，继承族群购屋时可不计继承来的房屋与房贷户数；换屋族也能以切结方式出售旧屋取得较好的房贷条件；前两者成屋及预售屋已签约的购屋者也排除在外。

针对有实际换房需求的族群，经与贷款银行签署承诺后，新的第一或第二户购房贷款（不包括高价住宅贷款）可以排除在此项规定之外。央行业务局潘荣耀表示，借款人应在新贷款拨款后1年内，卖掉原有的房子并完成产权过户，且不能以转贷等方式规避这个承诺，「如果借款人违反了承诺，银行可以取消宽限期、要求立即偿还贷款本金或差额，并收取罚息及违约金。」

不管原本是有房无贷款、或是有房有贷款者，签切结书一年内出售旧屋，就不受第二户限贷5成限制，可享有最高8成与宽限期。对于换屋族应如何应对或争取较佳的贷款条件？专家指出，除了和银行切结一年内出售，可以不受第二户贷款限制，换屋族群也可以利用没有房贷的配偶申请房贷，同样享有首购条件。

而如何聪明换屋，常让换屋族困扰，攸关手头资金运用，要「先买后卖」还是「先卖后买」。永庆房屋客服中心资深经理陈继先建议，由于房屋买卖金额大，为争取较佳贷款条件，可以采取「先卖后买」的策略。一般而言，即使曾有房屋买卖纪录，只要名下没有自用住宅，就能争取首购优惠利率。但各家银行对首购资格的认定各有不同，即使买房时名下有房产，但只要没有贷款仍有机会向银行争取较佳房贷条件。

「先卖再买」最大的优点是财务负担较低，可以用卖屋的钱来补贴买新房所需的资金，可与买方协议延后交屋，争取搬家及找新房的时间；或是与买方约定售后回租，买卖完成后继续住在旧家，直到租约到期。

不过以上两种方式，尚需买家同意才能进行，且仍然有找新房的时间压力，陈继先建议，若想先卖屋再找房，应事先做好短期租屋的准备为佳。

「先买后卖」则优点是时间较充裕，不用担心换屋的衔接期，且提前搬进新房后，旧家可腾空卖相也会更好，不过先买房除了要另外筹措一笔购屋金，若旧家还有房贷尚未清偿，在旧屋卖掉之前，也要同时负担两笔房贷，较适合手头资金宽裕的换屋族。

至于房贷水龙头栓紧，如何尽量提升贷款成数呢？信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德建议，让银行越放心条件越好，例如稳定收入与在大型企业就业，同时也不要完全没有跟银行往来，维持良好信用纪录，按时缴交各项帐单，避免使用循环利息。

此外，专家认为，这波管制应正面看待央行打炒房，投机客出逃后，还给市场稳定秩序，自用族群才有机会挑到好地段且价格合理的好物件，不论是旧换新、小换大、蛋白变蛋黄，明年都是不错的时机点，建议换屋族把握机会进场汰弱留强。

信义房屋副总经理信泓浚即指出，挑选物件时，可多留意交通是否方便、生活机能完善、周边居住人口勿过度稠密或稀少，符合多数购屋自住者需求，有助未来换屋转手。