美打通膨 REITs基金底气足

2022-2023REITs各产业债务到期比重低

美国鹰派升息打压通膨，市场担忧将影响经济实质面，导致美股大幅修正，RMZ指数（美国REITs指标则仅下跌4.5％。法人表示，REITs本身是美国内需产业，较不受国际战事影响，高息防御特性支撑股价，且REITs产业前景强劲，首季财报高达七成企业优于预期，近八成企业上修获利展望，近期RMZ指数在急跌修正下，股价净值比折价达15％，已达超跌区，投资价值浮现。

台新北美收益资产证券化基金李文孝表示，一般投资人常将REITs及地产开发商（营建股）混为一谈，其实两者不管营运，或对房价及利率的敏感度皆大不同。地产开发商营运靠销售，对成交量与房价走势特别敏感，若房贷利率持续性上扬则相对不利。

REITs营运靠租金收入，承租率与租金价格才是重点，房贷利率高低影响不大，且REITs中住宅类仅占15％，且几乎所有商业租赁契约都有防通货膨胀的条款，租金会随着高通膨而增加，受利率走升的影响相对小。

另外，开发商的营运杠杆较高，股利率也较低，而REITs现金流充沛，一般配息也会来得较高。因此，建议在升息循环下，不动产相关产品应首选REITs基金，避开地产开发商比重高的基金。

李文孝指出，REITs另一项优势是2022及2023各产业债务到期比重低，其中住宅、个人仓储、工业债务到期比重皆在7％以内较低，因此，尽管利率大幅上升，但REITs企业需筹资的比重并不高，对获利影响较不明显。

分析师预估美国REITs 2022年获利仍呈现缓步上修格局，今年整体市场获利成长率高达12％，明显优于其他产业。操作上，建议短线投资者在目前大幅REITs折价时逢低布局,待RMZ指数回到1,500点之上可先获利了结；长线持有者，则继续逢低加码，持有至下半年，把握长线涨升行情。

元大全球不动产证券化基金研究团队指出，根据Nareit（全国不动产投资信托协会）资料，全球REITs规模正在迅速扩张。截至2021年底，全球已上市REITs数量达到了865档，总市值从1990年的100亿美元增长至2021年底的的2.5兆美元。

从结构来看，截至2021年末，基础设施、数据中心和工业等部门占REITs市值达到30％，而在2010年时仅4％，显示5G通讯设施、云端运算和电商网购等趋势性发展，正为REITs带来强大的成长商机。现阶段特别看好经营数据中心和物流不动产的REITs表现，原因可受惠全球经济加速数位化，以及电商网购逐步取代实体购物的时代趋势。