抗通膨 美国REITs稳稳收租

美国REITs 同店营业净利成长率季季高

利率上升和通膨侵蚀民众房屋购买力，不过投信法人表示，房价变化传导至租金价格，时间落差约1到1.5年，换句话说，美国房市已见顶之下，预估美国租金通膨要明年才会触顶放缓。市场普遍预期美国通膨率回落至3％以下仍需一段时间，在租约保障、价格延后反映等因素支撑下，REITs在通膨高涨情境所受影响相对轻微。

根据统计，美国REITs同店营业净利成长率连二季达8％以上，成长率明显优于其他产业，力抗通膨黑天鹅。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝指出，REITs营运靠租金收入，承租率与租金价格才是重点，房贷利率高低影响不大，且REITs中住宅类仅占15％，且几乎所有商业租赁契约都有防通货膨胀的条款，租金会随高通膨而增加，受利率走升影响相对小，在此利基下，美国REITs企业财务体质健全，目前负债比不到30％，是历年最低，远低于金融海啸55％，现金充裕。

各产业的杠杆程度以旅馆、自助仓储、资料中心、工业最低，商办、医疗、独栋宅较高，市场平均净负债/获利约6倍，处于相对低档。

李文孝表示，预估美国REITs明年获利成长率达7.5％，仍在历史平均之上，亦优于其他产业，其中成长动能较佳的是旅馆、工业、特殊、住宅。

评价面上，目前美国REITs评价仍在偏低的位置，未来一年本益比下跌至15.9倍，处在历史低档，配合企业高现金流与稳健性将吸引资金。

群益道琼美国地产ETF经理人李钰涵指出，地产景气循环角度来看，许多区域和产业正处仍在复苏轨道上，加上市场消化全球债券利率弹升的波动逐渐减小，有利REITs后市表现，以区域别来看，美国、欧洲、英国和新加坡等REITs表现皆可持续关注，美国方面可留意出租住宅、仓储、零售等表现抗跌的REITs次产业，现阶段美国REITs利差仍具吸引力，有望吸引资金配置。

就类型而言，除了前述次产业外，中长期来看，具备结构性成长机会的工业物流、资料中心、电塔等特殊型REITs表现可期，建议投资人不妨以美国地产ETF来参与，一举掌握不同类型REITs次产业之投资契机。