《基金》通膨、利率透涨风 REITs可避震
上星期，美国财政部长叶伦暗示利率可能会需要「稍微攀升」，以因应政府推出大规模财政刺激政策，同时避免经济活动过热。尽管叶伦的话讲得模糊，但是在市场激起的波动性显示投资人对于通膨与利率上升的担心。面对这样的大环境，路博迈投信看好不动产投资信托(REITs)与其他上市房地产股票，以掌握房地产价格上涨以及租金收益与通膨连动带来的利多。
究竟在利率与通膨上升的环境下，不动产投资信托是否真能作为避风港资产？路博迈投信指出，回顾过去20年，代表美国房地产股票的FTSE NAREIT All Equity REITs Index（不动产投资信托指数）每年股息成长幅度均明显高于美国的消费者物价指数－只有2002年、2005年、与2009年是例外，且长期下来不动产投资信托指数也创造了实质正回报。即便以2007年－2008年作为统计时间的起点，把当时不动产投资信托指数经历的沈重卖压纳入计算，至今指数的涨幅仍高达100%，而同时期通膨累积的上升幅度不到30%。
不仅长期下来的指数涨幅超越通膨，高通膨的环境也似乎有利于不动产投资信托的表现。路博迈投信表示，1991年至今，美国通膨总计有12年低于2%，同时间不动产投资信托参考指数的平均报酬率为7.4%。在其余18年的期间，美国年度通膨均高于2%，期间不动产投资信托的平均年度报酬率为16.5%。
此外，通膨对于不动产投资信托带来的利多似乎胜过整体股市。回顾过去这30年，美国总计有12年的年度通膨低于2%，另有12年的通膨介于2%－3%。不动产投资信托指数在这前、后两个时期各有7个年度表现打败标准普尔500指数；在此外的6年当中，美国年度通膨均在3%以上，而不动产投资信托指数有高达5个年度表现领先标准普尔500指数。
换做以利率的角度来看，情况也相当类似。若统计1990年1月至2021年3月期间所有滚动12个月的时期，对比各时期不动产投资信托指数报酬率以及10年期美国国库券殖利率的增减幅度。在殖利率下降的期间，不动产投资信托的平均报酬率为11.5%，但是殖利率上升期间的平均报酬率为14.4%。此外，在殖利率下降的期间，不动产投资信托滚动12个月的报酬率曾多次写下40%以上的跌幅。另一方面，在殖利率上升的环境下，不动产投资信托的最大跌幅为11%，但是最大涨幅却超过100%。