名家－住房限售 恐成新饥饿行销

2016年930房地产调控政策出台以来，中国的房地产市场调控政策出台基本上没有停过。9月22日，重庆、长沙、南昌、西安、南宁、贵阳、石家庄等7个城市又同时发布住房限售政策。

但从国家统计局公布的资料来看，1-8月，全国商品房销售面积同比增长12.7%；全国商品房销售额同比增长17.2%。中部及西部地区商品房销售额增长仍然保持在26.0%及35.1%的大幅增长，国内三四线城市也走上了快速增长之路。也就是说，房地产调控政策出台了一年，但全国的房价仍然处于快速上涨的通道上。

长沙等7个城市同时发布房地产调控政策，估计这是中央政府对这些城市的房地产市场表现不好，要求加大房地产市场调控力度的结果。

这些城市出台的房地产调控政策，尽管文字的表达方式有些许差别，但方式基本上差不多，即所购买的住房限售，只不过不同城市限购销售的时间不同而已。可以看到，这些出台住房限售政策的城市，以同比来看，其房价基本上处于快速上涨态势下。特别是长沙等城市，房价上涨幅度更是惊人。而房价快速上涨，一定会驱使住房投资者涌入市场。这是推动这些城市房价上涨的动力。

而这些一年来房价上涨较快的城市出台住房的限售政策，不仅意味着这些城市的房地产市场是住房投机炒作为主导的市场，也意味着这些城市政府新一轮的住房饥饿行销开始。因为，这些地方政府的住房限售政策，表面上是不能让这些城市的房价再快速上涨，因为这种情况出现与中央的房地产政策精神相悖，是一个政治问题，地方政府官员没有人愿意为此承担这种政治责任，所以如何让快速上涨房价不再上涨，在他们看来限售是最好方式。

但这种住房限售政策也向房地产市场发出一个清楚明确的资讯，就是这些政策出台快速上涨的房价会停止下来，尤其是在规定限制的期间更是如此，但是所购买的住房不能够出售了，那么这些已经购买的住房在所限制出售的期间，其价格既不会上涨也不会下跌。其购买后的住房不能够销售，哪来的涨跌的对价，因此这些城市的房价会稳定在地方政府所希望的水准上。

同时，住房限售政策也向市场显示，由于购买后住房不能够出售，看上去是限制住房投机炒作者的短期炒作，实际上会让市场销售的二手住房供给减少。如果新建的住房是既定的情况下，只要有购买住房者进入，这种政策同样会不断地推高房价。所以，2年或3年后，这些住房限售政策到期后，其房价水准可能比不出台限售政策还要高。聪明住房投机炒作者看到政府这些政策意图之后，可能会更是涌入市场，只不过他们由以往的住房短期炒作加长些炒作时间而已。

可见，这些城市都出台住房限制政策，目标是短期内不让快速上涨的房价再飙升，让其城市的房价稳定。这是一个政治任务，但实际上，这些住房限售政策还在推动房价上涨预期，还在鼓励住房投机炒作者进入市场，甚至于这可能是这些城市住房饥饿行销的新方式。早已经出台住房限售政策城市的房地产市场情况已经表现是这样，那么这些新出台限售政策的城市的房地产市场也会如此。可能这正是这些城市地方政府所要达到目标。（作者为青岛大学经济学院教授）