哪家泡泡大？2020房企合销比排行榜
号外 王文华
去年，在房企财报基础上，本站财经发布业内首份《2019内房股合销比排行榜》，通过计算合销比（合约销售额/实际营收），观察房企的规模扩张及盈利能力等情况，刺破房企销售泡沫。合销比排名靠前的房企，意味着其实际营收水平越低、对合同销售等套路的依赖越大。
今年，本站财经再次推出《2020内房股合销比排行榜》，跟踪对比30家销售额超千亿的上市房企的变化与趋势。
2019年，在本站统计的合销比榜单上，滨江集团以4.49倍的数值位列榜首。2020年，滨江集团以合销比4.77，再次位列第一。2020年，滨江集团的合同销售额为1363.6亿元，相比2019年合同销售额1120.6亿元，增幅21.7%，值得注意的是，在滨江集团公开的《2021年跟踪评级报告》中，滨江集团的权益销售金额为700亿元，权益金额销售占合同销售金额的比例由2019年37.73%上升至51.33%。
合同销售金额特别是权益销售金额都有较大增长，但滨江集团的营收增幅却相对不高，2020年滨江集团的营收为285.9亿元，相比于2019年的249.5亿元，增幅为14.6%。
与榜单“钉子户”滨江命运相似的还有正荣地产。2020年，正荣集地产以3.93的合销比数值居于榜单第三名，合同销售金额为1419亿元，营收为361.26亿元。2019年，正荣地产的合销比为4.01倍，位列榜单第二位。按照正荣地产对外公布的2020年权益销售比例为55%计算，正荣地产的权益销售额为780.5亿元。相比于2018和2019年权益销售占比仅三成左右，2020年，正荣地产的权益销售有了大幅提升，但营收较2019年仅增长了11%。
此外，榜单显示，绿城中国由2019年的第8位上升至2020年的第2位，合销比值由2019年的3.27倍上升至2020年的4.4倍。究其原因发现，2020年，绿城中国实现合同销售额2892亿元，同比增长43%，营收657.8亿元，同比增长6.8%。另外，值得注意的是，2020年，绿城中国的股东核心净利润从2019年43.36亿元下降到39.93亿元；毛利为155.73亿元，同比微降0.4%；毛利率为23.7%，同比下降1.7个百分点。
绿城中国方面表示，毛利率下滑主要是受到政策性限价影响，多数项目未能体现品牌溢价；同时，具备土地红利的项目减少，行业整体盈利水平也在下降。
绿城中国盈利能力遭质疑并非首次。去年业绩会上，小股东曾指出绿城中国“业绩爆雷”，盈利能力不足，2017年至2019年连续大额减值计提，损害股东利益。绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向投资者致歉，并表示“不认可”爆雷的说法，他认为“市场上觉着有差距，只可能是信息不对称”。
数据显示，2017-2019年，绿城中国分别减值计提9.79亿元、17.35亿元、13.76亿元，2020年这一数据为13.34亿元，四年共减值计提54.23亿元。
恒碧绿连续两年垫底
榜单显示，中国恒大、碧桂园及绿地控股连续两年排名垫底，但在数值上，中国恒大和碧桂园有所上升。2020年，中国恒大和碧桂园的合销比分别为1.43和1.23；2019年，对应的数值分别为1.25和1.13。
2020年，中国恒大的合同销售额为7232亿元，营收为5072亿元，2019年的合同销售额为6010亿元，营收为4775.6亿元，合同销售额增幅为20.3%，营收增幅为6.2%。也就是说，合同销售额增长的幅度高于营收的增长幅度，导致合销比数值上升。
碧桂园的营收出现下滑。2020年，碧桂园的合同销售额为5706.6亿元，营收为4628.6亿元，2019年，合同销售额为5522亿元，营收为4859.1亿元，合同销售额增幅为3.3%，营收增幅为-4.7%。这意味着，尽管碧桂园2020年的合同销售额小幅上升，营收却不增反降。
相较来看，绿地控股的合销比数值较2019年有所缩小。2020年，绿地控股的合销比为0.79，2019年的合销比为0.9。从合同销售额和营收来看，2020年，绿地控股的合同销售额为3584亿元，营收为4558亿元，2019年的合同销售额为3880亿元，营收为4278亿元，合同销售额同比下降7.6%，营收却增长6.5%。
营收增长并不代表绿地控股的盈利能力增强。对比2019年，2020年绿地控股的营收和利润增速均出现下滑。2020年，绿地控股的营收增长6.5%，2019年的增速为22.8%。2020年，绿地控股实现净利润150亿元，同比增长1.73%，2019年，绿地控股实现净利润147亿元，同比增长29.6%。