南科FG特區將交地 信義房屋分析對台南房市影響

LM特区可建筑用地剩下不到3成，信义房屋分析FG特区的开发预将能缓解居住供不应求的问题，带动当地一波交易量能。（图:信义房屋提供）

30万坪的南科F、G区段征收区（FG特区）2024年开始配地，信义房屋在地房市专家预估，最快明年就会有建商开始推案，依目前土地取得价格，预估新建透天总价会落在2,500~3,000万以上、大楼每坪开价则会在35万以上；这对台南房市有两大影响，其一，随着南科工作机会多、就业人口增、有新建案供给量，势必带动当地一波交易量，其二，FG特区属台南蛋白区，当房价也往上成长，蛋黄区新屋、中古屋「打底价」也会有所提高。

南科近年快速成长，最早开发的区块属东侧的LM特区，目前已渐渐发展成熟，区段内有学校、公园等设施，唯因可建筑用地渐少，区域内又多为低密度开发的住宅区，多透天别墅等产品，故近年台南市府积极开发FG特区。

FG特区也位于南科特定区东侧，但距离南科更近，行政区隶属于善化、新市区，开发面积100.13公顷（约30万坪）。开发完成后，约有31.85公顷的公共设施用地如公园、滞洪池、绿地、道路，另54.83公顷住宅用地、9.19公顷商业用地，目前进度已在2024年1月底完成配地，交地时间预计落在第2季、最慢第3季完成。

信义房屋台南民生店协理张荣说明，配地之后，建商有机会开始推案，因此，像是户数较少、建照取得相对快速的透天产品，最快明年就有可能推出，大楼产品推案时间可能会再晚个半年到一年。依目前善化、新市土地取得价格每坪都在40~50万之间来看，未来FG特区如有新透天开卖，地坪25~30坪的产品，总价预计在2,500~3,000万以上，大楼的开价则应会站稳35万以上。

随着南科产值、工作人口逐年成长，南科三期也正如火如荼开发中，张荣指出，FG特区新案供给量增加，势必带动人口移入，尤其目前LM特区可建筑用地剩下不到3成，FG特区的开发多少能缓解居住供不应求的问题，带动一波交易量能；另要注意的是，FG特区在台南仍算蛋白区，但若蛋白区房价也成长至一定水位，蛋黄区的新屋、中古屋「打底价」一定也会跟着有所成长。

因此，对于购屋刚需、尤其是首购族群，张荣建议，若在南科工作但有预算考量，不妨可往曾文溪北如麻豆、佳里、七股等蛋壳区，尚有总价千万左右透天，通勤时间与市区往返南科相差不多；若是有学区、机能等考虑，仍希望在台南传统蛋黄、蛋白区购屋，建议可善用政府支持资源，例如新青安房贷，能较有感降低购屋负担。

除了LM、FG特区之外，资料显示，A~E、N、O等其他七区计划面积约431公顷（约130万坪），已于2021年启动都市计划规划，乌桥中路以西的A~E（部分）以提供产业支援服务为主，以东E（部分）、N、O则以提供南科居住生活服务机能为主。2023年底，已经内政部都委会审议通过，将进入区段征收筹备作业。