我见我思－农舍不是住宅 移转有限制

许多别墅型态的农舍如雨后春笋般「种」在农田中，造成了环境与生态、粮食安全、农村景观等等的伤害。图／本报资料照片

在民国89年农发条例修正之前，政府只允许有自耕能力之农民能购买农舍，其后在「放宽农地农有、落实农地农用」的修法下，不少退休族向往农家生活，或想经营民宿的业者，特别跑到农村购买农地并兴建农舍，于是许多别墅型态的农舍如雨后春笋般「种」在农田中，造成了环境与生态、粮食安全、农村景观等等的伤害。

民众对于农舍用途多误解，农舍在我国土地管理概念中，并不是住宅，它反而比较像是生产设施，或者类似员工宿舍，宿舍的设置是为了工厂的生产，而农舍设置主要是为了要生产农作物，才特许在农地上盖建筑物。因此农发条例在允许兴建农舍之余，亦在第18条规定，兴建农舍不得影响农业生产环境及农村发展，故实际的需要并不是为了住宅使用。这部分跟一般民众的想法，有很大的落差，以致于民众常常造成违规的情况。

■已建农舍多有违规情况

就笔者的观察，现已建筑完成的农舍，多数都会有些违规情况，常见的有：农舍基地无农业生产使用，或是本身有增建、水泥围墙、停车场等与农业生产无关的设施，此类违规农舍，如要移转欲申请不课征土地增值税，在申请农用证明的阶段时，就会被补正或驳回申请。

而农发条例规定：「农舍应与其坐落用地并同移转」，即承受人必须同时承受农舍与土地才可以，且内政部函释农舍之「坐落用地」之认定，不仅指农舍所坐落之该笔农地，若为多笔农地合并兴建个别农舍，该多笔配合兴建的农地亦包含在内，故在早期台湾省政府规定，可用十公里范围内未毗邻农业用地，合并检讨兴建农舍之农地，虽然这些土地未真正坐落于农舍，但被农舍所套绘管制。

■农舍与套绘管制农地移转规定有待商榷

当这些套绘管制农地要移转时，若农舍与套绘管制农地已分离，非属同一人时，可独立移转于他人，但若农舍与套绘管制农地为同一人，那么土地与建物须并同移转，而若农舍有违规使用，在2023年6月农业部的函释中，纵使只有农舍坐落的农地违规，其他农地都是符合农用的情况，一样不能核发农用证明，理由是农舍系与农业经营不可分离。

笔者赞同政府农地农用的目标政策，但此函令有可议之处，在一个班级中，若有一个坏学生，那么全班都是坏学生了？而被贴标签的好学生，或许他就不当好学生了，干脆做坏比较自由，农舍的套绘管制农地，也可能是好学生，当维持农用没有诱因，就容易被违规转用，除非对于农地的使用有严格的检查，观察台湾目前对农地违规的管制，似乎没有很强烈，可从农地违规工厂的数量上得知情况，农业部把「移转与使用」连结在一起，或许与一般民众的想法不一样。故笔者建议政府，应常宣导民众对农舍的用途认识，在取得农舍执照时，请其切结相关管制规定，并告知其违规后果，这样或许能减少农舍违规的情况。