我见我思－善用REITs解决老人住老宅悲歌

台湾1999年发生921大地震，尔后政府修法强化提高建筑耐震系数，1999年以后的建筑物如果建商依法设计不偷工减料，耐震力会比1999年以前建筑物来的强。921大地震发生至今将满24年，换言之，居住在屋龄在24年以下住户应该会比较放心，但遗憾的是，台北市的建筑物应有半数超过40年或50年，每逢地震发生，担心受怕惊恐，不会只有个人的长辈，个人深信台北市应有许多长者居住在老宅中，因此解决老人住老宅是超高龄化台北市刻不容缓的市政课题。

政府推动都市更新或老宅重建都会碰到少数钉子户，有些钉子户是贪婪，但有些确实是无力负担而拒绝，但政府不能因少数住户的拒绝而影响多数人的居住安全，对贪婪者应由出面强制拆除不容许如此刁民，对无力负担重建费用的住户可先由出资代垫，等原住户离世后，继承人若不愿偿还代垫款，就由政府拍卖取回代垫款。

都市更新或老宅重建的费用庞大，非台北市的财政力能负担，但台北市能借由不动产证券化（REITs）财务金融工具，作为筹措资金，并运用公私合伙关系（PPPs）找寻有能力与有良心的建商与建筑师来推动都市更新或老宅重建，才能让市民尤其是长者能「安居」。

REITs自1990年代引进台湾，但政府一直未善用，尤其是马政府时代有把都市更新列为十大新兴服务业，是可以借由REITs来筹措财源协助台湾发展较早的城市如台北、高雄。遗憾的是，马政府时代的都市更新公部门一直无力介入，任由民间部门的「1坪换1坪」策略来主导，让都市更新牛步化，更助长建商借由住户零出资来垫高地价，让台北地价不断攀升，进而拉高全台湾地价。

相对上，对岸中国大陆后来居上，2003年开始在民间部门使用发展购物中心等商用地产，从2015年开始引进公部门，先协助基础建设资金筹措，近期则应用在保障宅〈社会住宅〉兴建如深圳市红土保租房公募REIT、中金厦门保租房公募REIT、华夏北京保租房REIT，华润有巢租赁住房REIT，从中国大陆相关财报可知公募REIT前景可期待，是解决未来中国大陆住宅问题的主要工具，期盼蒋市长能借镜中国大陆的好经验，一方面解决台北老人住老宅悲歌问题，另一方面可加快处理台北都市更新问题，让台北市成为一个真正安全都市。