小区老化背后那些事：没有维修基金照样"众筹"新电梯
业主达成共识齐心协力是关键
怡新花园旧水泵房锈迹斑斑。
小区老了之新路篇3
究竟如何才能用好专项维修基金？有没有更好的办法降低其使用门槛？在上一篇报道中，我们提出了这些问题。广州日报全媒体记者走访发现，事实上，广州确实存在专项维修基金使用率偏低的情况，不过，也有不少小区成功申请使用专项维修基金。在决策过程中，不少小区都面临着相同的问题：要么没人牵头，要么就是跃不过决策的高门槛。不过，随着广州市全面铺开“业主决策电子投票系统”，这一问题或将得到解决。
同时，记者在调查中发现，在几乎所有小区维修的个案中，物管公司都在其中扮演着极其重要的角色。物管、业主以及代表业主的业委会是在同一小区中的三大主体，其中不少问题便是从中引发，也直接影响着最终决策。物管、业主如何实现共赢？物管、业委会如何实现良性互动？业委会如何能取得业主的一致认可？其中的问题值得深思。在下一篇“博弈”中，我们与您继续研讨小区老化背后的那些事。
策划、统筹/广州日报全媒体记者陶开河
文、图/广州日报全媒体记者秦松、贾政
怡新花园：
怡新花园位于白云区广州大道北，这个就在梅花园地铁站外的小区2004年开盘，今年已经有14年的楼龄。
“虽然我们定期对小区的公共区域公共设施进行检查，做到及时维修，但是毕竟一些设备已经‘工作’了十几年了，也过了保修期，还是需要更新、更换或者大修。”据该小区物业管理单位——广州市宏新物业管理有限公司相关负责人邓萍介绍。
据记者了解，从2014年到现在，怡新花园已经陆续申请使用物业专项维修基金近20次，用于维修小区公共区域的公共设施。“十几年的楼盘，说老楼肯定算不上，但是或多或少都存在一些小毛病。维修小区公共区域的公共设施，这也是当时收取物业专项维修基金的初衷。”邓萍告诉记者。
邓萍介绍，怡新花园使用物业专项维修基金，主要用于电梯维修、水泵房改造以及重新铺装瓷砖等。
2017年9月，有小区业主反映，位于怡新花园怡豪阁负一楼的水泵房发出比较大的噪音，而且附近5栋楼也陆续出现了间歇性断水、停水的情况。经过相关机构检查，怡新花园怡豪阁及周边5栋楼的水泵房，因为多年的超负荷运转，水泵设备出现老化现象，不但发出很大的噪音影响低楼层居民休息，而且有时水泵停止运作，导致供水不足，对怡豪阁及周边5栋楼造成间歇断水、停水的影响。
2017年10月，物业公司联系的维修施工单位对泵房进行检查并提出了全面翻新泵房的维修方案。随后，物业公司在小区住宅的入口大厅等位置张贴使用物业专项维修基金的书面报告，并附上水泵损坏情况的彩色照片说明，以及物业专项维修基金的使用计划。张贴10日之后，物业公司开始征集包括怡豪阁在内的5栋住宅楼的业主的签名，并在2017年12月对业主签名情况张贴公示。
记者了解到，今年1月，怡新花园怡豪阁泵房修理工程已完成物业专项维修基金申请公示维修拨款的全部流程，记者在现场看到，最初的铁质水泵机器已经全部换成了不锈钢的崭新机器，改造完毕后，整个泵房焕然一新。
“芳龄”已十八 消防全更新
位于东湖路的龙湖大厦是2000年建成的住宅，目前已有近18年的楼龄。该小区物业管理单位——广东信龙物业发展有限公司的黄振武告诉记者，至今为止，龙湖大厦使用物业专项维修基金数额最大的一次，是对整栋楼的消防报警系统进行更新。
“因为这次更新设计包括整个小区、两栋塔楼，工程量比较大，所以申请的数额也比较大，这次工程一共申请了17万多元的物业专项维修基金。”黄振武介绍，龙湖大厦使用过五六次物业专项维修基金，主要的用途就是电梯维修和消防设施维修。
据介绍，此前，龙湖大厦已经使用物业专项维修基金对安全通道的指示灯和喷淋头进行过维修换新，并更换过整套消防报警系统。
2017年12月25日，在消防例行检测中，物业公司发现龙湖大厦部分消防设施发生残旧失效的情况，整栋楼的消防水带已经使用了将近18年，出现了硬化、破损、漏水，存在安全隐患，这些属于物业公共部位公共设施，且已过保修期，符合物业专项维修基金的申请要求，信龙物业决定使用物业专项维修基金更换整栋楼的消防水带。
根据这次使用物业专项维修基金的申请表，此次消防水带和部分消防材料折旧换新工程，申请物业专项维修基金49483元，涉及面积54466平方米，同意面积39958平方米，满足面积2/3的要求，设计总户数350户，同意人数320户，超过91%，也满足户数2/3的要求。该工程于1月29日开工，目前已经完工。
关键词：特殊案例
电梯坏了：从一楼“冲顶” 业主好心惊
怡新花园和龙湖大厦是成功使用物业专项维修基金的正面案例，然而并不是每一个小区都有物业专项维修基金。事实上，在1998年前，大部分小区都没有这笔专项维修基金。如果没有这笔钱，而小区公共设施又出现了问题，众筹几乎成了唯一的解决办法。
位于天河区的金田花苑就有这样的案例。该小区最早的一期建成于1994年左右，第二期建成于1996年，第三期则在2000年左右建成。随着使用年限越来越长，这些20多年前的老电梯陆续出现了故障。
“我是2016年买这里的二手房入住的，听我们的老业主说，早在几年前我们这栋楼的两部电梯就频发故障，不过一直没有人牵头将老梯换新。”二期业主温先生告诉记者，他所在的楼栋共19层，除一楼架空外，每层共有6户住户，全楼一共住了108户人家。平时108户人家基本上都靠两部电梯出行，然而从去年开始，这两部电梯都发生了大问题。
“正常情况下，电梯的寿命在15年左右，然而我们的两个电梯都超过了20年，平时问题就很多，最夸张的时候是发生在2017年4月份，其中一部电梯直接从一楼冲顶，将楼顶的电梯设施都冲坏了，当时是中午一点多，还好没有人在电梯里，不过整栋楼都感觉到巨大震动。当时维修公司告诉我们，这部电梯的维修价格在20万元左右，已经与一部新梯的价格相近，我想还不如直接换新梯。”随后，温先生开始牵头酝酿着换梯事宜。在他的推动下，“上中下”三种楼层住户分别有2位业主代表站了出来，开始了筹备。
然而让他们没想到的是，物管公司成为换新梯过程中的一道门槛。“因为我们没有成立业委会，没有主体可以与电梯公司对接，只能通过物管公司完成，然而物管公司却怕担责，一直不肯同意。直到经过居委等多方协调之后，在耽误了五六个月之后，我们才终于把流程理顺。首先我们先将各户分摊的钱交给物管公司，再由物管公司与电梯公司签订合约进场换梯。”直到今年年初，换梯工作才进入实质性动作。
此时，另一部不堪重负的电梯也被查出重大隐患。“质监部门检查另一部电梯后发现，这部电梯存在很多问题，其中最大的问题是缆绳出现了问题，必须封梯，不然一旦出现问题后果将不堪设想。”一部旧梯冲顶后新梯还没开始装，另一部旧梯又被封梯，今年春节期间，这一栋楼的不少业主连年花都没买。在接下来近2个月的时间里，他们只能靠步行上下楼，楼层高、年纪大的老人更是只能在家。还有人想到“好办法”：先从隔壁一栋上电梯，再从楼顶翻到自己这一栋，徒步走下来……
电梯换了：吃苦近两月 业主终齐心
不过，正是这一段痛苦的经历，让这栋楼的业主们空前齐心。很快，在6位牵头人的带动下，108户中有100户同意并上交了分摊费用，业主们先期启动了第一部电梯的换梯工作，今年4月底，业主们重新用上了电梯。后续8户最终也全部交了钱，目前另一部新梯也已安装完毕，正在等待验收。
“我们总结过自己的换梯经历，其实原因有很多，重要的有两点：一方面是有牵头人和合理的分摊方案：以9、10、11楼三层为中间楼层，系数设为1；其上、下楼层每上下一层都是上浮或下降0.5%，同一户型最大的价差也就是300元。户型最大的一户最多掏了7000多元，户型最小的一户最少掏的也就是4000多元，相差都不大。另一方面就是遇到了合适的时机，大家都吃了将近2个月的苦头。”温先生说。
不过虽说有换梯的成功经历，温先生也发现其中困难重重，除了物管公司方面的问题外，主要的就是在决策和筹资过程中。“刚开始有两户一直不同意交钱，还有人认为我们发起人贪了钱，不过还好钱是给到了物管公司。另外我们采用刷卡乘梯的方式，可能看到其他邻居方便吧，最终那两户也出了钱。”其称。
关键词：决策新招
电子投票：只用两分钟 大事快快定
2017年以前，物业公司征求业主意见一直是采用签名的方式，让业主核对过自己姓名、物业面积、物业专项维修基金分摊金额等信息后，同意就签名。签名满足“双2/3”后，经过公示结果，才可以使用物业专项维修基金。
2017年之后，在广州市住建委的推广下，出现另一种征求业主意见的方式：“电子投票”，因为方便快捷，也被很多物业公司采纳。所谓投票，就是业主通过广州市住建委开发的“广州市业主决策电子投票系统”（简称“电子投票系统”），在微信上表达对于小区使用物业专项维修基金的意见。住建委的物业管理处将结果直接反馈给小区物业管理企业。
据记者了解，为解决征求小区业主意见工作量大的问题，广州市住建委正式向全市小区推广“广州市业主决策电子投票系统”。业主只需2分钟，就能完成电子投票，参与决策小区的公共事务，比之前通过“扫楼”式签名更高效也更具公信力。
据介绍，有需要业主参与决策的公共事务，小区业委会或居委会向属地街道申请发起投票，系统能直接将投票通知发送给业主，业主在微信收到后即可投票，一般1天可完成投票，系统自动统计，生成结果，投票结果可即时出来，结果公示7天，就完成了全部投票工作。
而之前的“签名”，扫楼一般需15天，公示还要30天，“电子投票系统”使决策大为快捷。
2017年底，在“龙湖大厦消防水带和部分消防材料折旧换新工程”中，该小区物业管理企业使用了电子投票的方式表决。信龙物业通过所在街道——白云街道，发起了投票，街道直接将投票链接和投票提醒发给业主，业主投票之后，住建部门直接将投票结果反馈给物业。
黄振武表示，与签字表决相比，电子投票节省了“扫楼”时间和公示时间，政府参与提高了公信力，大大减少了物业的工作量，更重要的是提高了投票率。
目前广州已有200多个小区接入“投票系统”，预计今年年底将有600个小区接入系统，并争取2020年底前基本建成广州现有约3000个住宅小区的电子投票信息数据库，并实现新住宅小区数据入库常态化。截至2018年5月，全市已有20个小区利用电子投票系统对业主共同决策事项进行了投票，这些小区利用系统参与投票的业主占比已达70%。实践表明，应用该系统投票全程最快仅需10天，与以往长达数月的扫楼式投票相比，决策效率及决策结果公信力有了质的提升。
此外，为了方便物业管理企业申请物业专项维修基金，广州市住建委还开发了一套电子申请系统，从2017年9月开始，所有物业专项维修基金的申请都要从该系统进行。据物业管理企业表示，使用新系统后，申请物业专项维修基金的步骤大大简化，而且不需要像以前一样多次往返广州市政务服务中心，省心又省事。
关键词：决策困难
投票不易：
业主常“观望” 情况太复杂
邓萍向记者透露，能不能使用物业专项维修基金，最大的困难就是是否能够取得物业专项维修基金使用获益业主的双2/3的签名（即占小区2/3以上户数的业主同意，而且要同意户数的业主居住的房屋面积加起来占小区总房屋面积达到2/3以上）。
每次使用物业专项维修基金，怡新小区按照住建部门要求，在住宅大堂入口处张贴告示，同事打印彩色照片说明情况，公开维修计划，告知业主。号召业主主动签名，除了业主主动签名，收集签名的主要办法就是“扫楼”，物业公司每栋楼的负责人挨家挨户去敲门，让业主签名。即使这样，也会有些业主不积极，经常持“观望”态度。特别是刚开始总有人拖，不积极：“这个我先看看吧，你们让别人先签，等大家签得差不多了我再签。”
有些业主本人已经不住在小区，小区的住宅只是用来出租，这种情况下，租户不能代替业主签名，还是需要物业公司联系业主本人回来签名。“如果业主住得近还好说，如果住在番禺，那业主经常就不太想跑回来签名。更别说还有业主住在外地，或者已经出省、出国的情况。”
这种情况还不是最困难的，还有业主买了怡新花园的二手房，但是新业主没有把银行的物业专项维修基金登记系统上的名字更新到自己的名字。这样就造成新业主的签名跟物业专项维修基金的住户名不符，不可能找原来的业主来签，新业主又不愿意去银行改。这种情况只能不签了。
总体来说问题不大，但是需要工作人员多与业主沟通。
理解有误：
交了物业费 物业管到底？
邓萍介绍，业主是将物业专项维修基金交到银行，物业公司是不经手的，只是协助做好申请使用工作，让业主知道钱用在什么地方。
有些业主不了解物业管理费和专项维修基金的区别，不少业主觉得自己交了物业费，那么小区公共区域、公共设施设备，不管是电梯还是其他设备，都应该由物业公司负责。但是邓萍告诉记者，物业公司收取物业费只能对公共区域的设施设备进行维护，但是像公共设施设备因为过了保质期，出现了问题，需要大修，这种情况根据大部分物业管理合同，是不负责维修的，如果涉及金额大，一般情况下，物业公司主张使用物业专项维修基金。
邓萍说，其实对于物业管理企业来说，物业专项维修基金能不用就不用，毕竟这些款项都是属于业主自己的钱，用一次少一次，根据70年房产产权来使用，如果余额低于物业专项维修基金30%，就不能使用，业主就要补交。
现状尴尬：
维修金“沉睡” 使用率太低
怡新花园和龙湖大厦是成功使用物业专项维修基金的正面案例，然而这样的案例多吗？如果仅仅从全市物业专项维修基金的使用数据来看，确实有些尴尬。
广州市住建委最近一次公布全市维修基金收支总体情况是在2017年10月，公布的数据为2016年全年。数据显示，2016年全年全市交存物业专项维修基金22.969244亿元，交存的楼盘758个，业主25.9212万户。而资金使用方面，全年使用物业专项维修基金4043.05万元，涉及364个小区。留存基金的增值方面，2016年1月1日零时至2016年12月31日24时，全年实现增值收益10.122457亿元。
资料显示，广州从1998年设立维修基金管理制度，市物业专项维修基金管理中心直接负责城市中心7个区维修基金的管理，花都、番禺、从化、增城的维修基金管理由四区属地住建部门负责。2012年1月1日至2015年12月31日维修基金归集总额升至174.52亿元，加上新公布的2016年数据，则维修基金归集总额为197亿元，但截至2016年底，只有900多个小区用了约2.3亿元，使用率不到2%。此现象被不少人认为基金在“沉睡”。
不过，此前市住建委在回应媒体质疑时表示，主要是缴纳基金的楼盘大部分是最近几年才建成的，还没到使用的时候，随着房屋楼龄的不断增长和房屋逐步老化，维修基金的使用率将会逐年提高。
小知识： 7种情况不需投票
记者从广州市住建委了解到，根据《广州市物业专项维修基金管理办法》，当出现“电梯故障”“消防设施故障”“屋面、外墙渗漏”“楼体外立面存在脱落危险”“未移交供水公司的二次供水水泵运行中断”“排水设施堵塞、爆裂”，以及其他危及房屋使用和人身财产安全等7种紧急情况时，不需要通过“双三分之二以上业主同意”，广州市小区的组织实施单位可以按照相关规定，向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修基金的申请。住房建设部门会根据实际情况，实施物业专项维修基金预支付，组织实施维修。