新聞中的法律／管控新青安 兩點留意

新青安房贷近来屡遭外界质疑助涨房价，内政部因而出面表明立场，即使央行未来升息，建议不再加码补贴利息。 图/联合报系资料照片

新青安房贷近来屡遭外界质疑助涨房价，内政部因而出面表明立场，即使央行未来升息，建议不再加码补贴利息；财政部也邀集公股召开会议，强调落实贷前征审、贷后管理并加强稽查。政府接连出手遏止乱象，针对后续影响，有两点必须留意。

首先新青安过去十个月以来累积的资金量能，以及这段时间产生的市场价格定锚效应，未来靠着一张切结书能否拉住房市、回归常态？后续值得关注；其次，新青安政策将要求新户签切结书，不得转租，是否会与政府包租代管政策、增加租屋市场供给的政策相违背？也值得深思。

据最新统计，新青安今年5月拨贷8,273户、金额635.99亿元，创上路十个月来单月最高纪录。新青安房贷政策推出后，首购买盘刚性需求大量出笼，为管制衍生的转租、人头户等问题，政府近来召开跨部门会议，检讨相关作法。

政府一开始针对新青安，并未针对首购族实际用途是自住或投资，来规划进一步因应措施，如今亡羊补牢祭出的「重手」，相关行政查缉措施的效能受到关注。

例如，查阅登记誊本有无相关预告或抵押权登记，无法因此就能判断人头户；再者，要求新户签切结书，由于不溯及既往，上路十个月以来的新青安贷款所累积的资金量能，有部分刚性需求，有部分或作为投资用途，将近一年的市场价格定锚效应已经产生。

青年有其第一间房屋，无论目的是出租或自用，并非千夫所指的大奸大恶，重点在于申贷时该首购户的还款能力实质审查是否遵守授信准则。

所谓首购，实质上不应区分自住或出租，否则与政府推动鼓励房东释出房源的包租代管政策，恐有相违背之虞，政府往往只着重在房价太高，却未实际观察人口变化，强制第一间核贷户切结不得出租的公平性基础何在？

至于住宅市场价格，仍受供需法则的控制调控，在严格执行《平均地权条例》限制私法人取得住宅、预售屋禁止换约等规定下，已使不动产价格的实质公平性获得确保。

此外，房地合一2.0重税闭锁期锁住自用住宅六年免税额的加持下，惜售心态一定程度助涨市场房价，且政府机关也预期该住宅六年后合理的免税额为400万元，如果你是屋主，在正常理性状况下，难道六年后会赔售吗？一般状况下应该会加价400万至500万继续卖。

政府的房市政策，追求的是一个完整健全的住宅市场，若在供给面无法创造出适合量能，锁住这些房源辗转流通的最后下场，就是导致闭锁时间一到，大量标的将一瞬间释放到市场上，进而形成「多杀多」的泡沫化。

纵然如此，不打算买房、只想租房的人依旧不会进场，因为他们的信仰永远只有更低、没有最低。无论租或买都是选择，没有对错，但政府一方面希望租屋市场供给足够，一方面要切结出租客用途，是否扭曲正常市场量能，实在堪虑。（宏道法律事务所主持／合署律师陈冠甫口述，记者邱琮皓采访整理）

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