央行打房殺傷力極大 專家：市場從溫水煮青蛙變成煮熟了

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

9月央行理监事会将届，央行释出新一波的打炒房政策，市场会如何变动？对此，全向科技房产中心总监陈杰鸣表示，以调升存款准备来说，银行可贷额度将进一步缩减，房贷族将更难贷，以第七波信用管制来看，目前市场已逐渐从「温水刚开始煮青蛙」转变到「将近煮熟」的状况。

陈杰鸣表示，此次央行理监事会决议虽然没升息，但调升存款准备率0.25个百分点。存款准备率指的就是银行必须存在中央银行的资金比例，即银行不能用于放贷的部分的比例。存款准备率越高，银行可用于放贷的资金就越少。

今年6月、9月分别都调升存款准备率0.25个百分点，估计能从银行体系收缩资金2400亿元，此举让进一步抑制银行贷放能力。目前银行拉高房贷等授信业务条件，严谨挑客户的状况可能将会持续，对房市抑制效果将进一步扩大，除首购族有政策支持外，其余民众买房贷款难度可能将持续攀升。

第七波信用管制方面，陈杰鸣指出，此次央行祭出史上最严格信用管制，不仅「扩大信用管制范围」将原本只有限定区域进行房市管制，直接扩及至全台，或是「最高贷款成数再降」，让炒房成本进一步提升，不仅第二户、第三户最高贷款成数分别只剩下，5成及3成，甚至，只要名下有房，即便没贷款，后续要再买房，都没宽限期可以使用。这样的措施下，估计将只剩首购族、换屋族仍会有买气，其余房市短期投资与长期置产买盘将明显锐减，所受冲击将最大。

近年为调控房市，央行已经祭出七波信用管制，信用管制区域越来越广，贷款难度越来越高，目前市场已逐渐从「温水刚开始煮青蛙」转变到「将近煮熟」的状况，后续任何更进一步的管制措施，都可能让房市达到零界点，房市随时都有反转可能，民众不可不慎。

最后，陈杰鸣指出，近年房市热，不动产贷款余额不断攀升，其实就算没有这次调升存准率跟第七波信用管制，目前银行不动产放款水位普遍都已逼近警戒线。如果房贷户或是建商土建融还款的金额没有增加，银行早已没太多钱可以借出去。因此，这次央行的管制主要是更进一步要银行少借钱给投资客的「预防措施」，也能避免接下来的「降息循环启动」会让房市飙风再起，估计成效将很明显，到年底前房市买气可能会持续萎缩。

至于此次央行的管制，市场会有解方吗？陈杰鸣表示，这次管制内容相当全面，不仅扼杀银行放款的金流与放款额度，区域更是扩及到全台，因此，除非央行松手，否则堪称无解，投资客只能自求多福。举例来说，近年大量投资购买预售屋的投资客，后续面临完工交屋时，如果届时央行还没松手，恐怕就会面临需准备大量自备款与贷款成数不如预期的困境，买房违约、进入法拍的情形将大幅增加。