毅德真相
求解商贸物流城之惑在城镇化大潮、内需市场崛起、产业由沿海向内陆转移以及传统地产调控的背景下，商贸物流城近几年异军突起。作为传统批发市场的升级版，这种将投资、税收、就业融于一身的地产产品获得了全国各地政府的热烈欢迎。
“我好像在哪里见过你。”王再兴边握着记者的手，边语气肯定地说。这位62岁的毅德控股（1396.HK）董事局主席是去年香港资本市场炙手可热的人物，但却极少接受媒体的采访，一直显得神秘而模糊，业内对其“闷声发大财”的评价当不为过。
在城镇化大潮、内需市场崛起、产业由沿海向内陆转移以及传统地产调控的背景下，商贸物流城近几年异军突起。作为传统批发市场的升级版，这种将投资、税收、就业融于一身的地产产品获得了全国各地政府的热烈欢迎。王再兴及其家族的毅德控股抓住了这一机遇，成为在香港资本市场成功IPO的新军，募资超过15亿港元。
显然，资本对于这类现金流充沛、负债率低、毛利率高且获得国家大力支持的商业模式充满了兴趣，而各路电商也在争先恐后地与毅德控股洽谈联姻，王再兴对于公司未来的发展信心满满。
在上市之后首度面对国内媒体并接受中国房地产记者独家专访时，王再兴表现出足够的克制和冷静：“我们在有意控制速度，每年保持2~3个项目的拓展节奏，未来销售肯定不再是大头，我们要更多地靠运营和服务赚钱，我毅德已经走在转型的路上了。”
毅德模式
2013年10月是王再兴以及其家族成员人生的巅峰。“黑马”毅德控股在香港成功上市，商贸物流园区开发运营商的光环，也让在住宅领域沉浸过久的中国房地产行业嗅到了新的异样气息。
第一太平戴维斯的资料显示，截至2013年7月份，按大型商贸物流中心的数量计算，毅德控股在中国排名第二；而按大型商贸物流中心的估计及尚未完工总建筑面积计算，毅德控股在中国排名第三。王再兴称，到目前为止，毅德已经实现了全国布点数量第一。
此时风光无限的王氏兄弟，二十多年前还仅仅是经营货车运输队的个体户。彼时，王再兴常常开着货车，在自己的祖籍广东潮州和出生地江西赣州之间进行土特产的运输买卖。走南闯北的生涯中，王再兴从“脏、乱、差”的传统批发市场中嗅到了商机，并成功地把握住了机遇。
从1995年到2010年间，王再兴带领其家族成员，成功在中国各地建设了19个商贸物流中心。在他看来，毅德的独特模式在于，在商贸物流领域率先将商品交易、电子商务、商业综合体、金融服务、智能化仓储物流、酒店、国际会展、休闲娱乐等功能集于一体，形成了商贸物流“城市综合体”。
2012年，联想控股旗下的弘毅投资宣布入股王再兴家族创办的香港豪德集团，后者遂更名为毅德控股。PE界明星弘毅的出手，第一次将毅德控股的面貌清晰地向公众显露。
谈及于此，王再兴对于弘毅操盘手赵令欢甚为推崇，“人品很好，很大气，也很有能力，外来的和尚会念经，没有弘毅的话我们不会那么快上市”。
商贸物流城启动资金需求量并不大，尽管在全国攻城略地，但毅德控股从不为财务压力发愁。王再兴之所以积极推动公司上市，除了弘毅资本的影响外，其自身也希望公司能够在更规范、更透明的管控下去家族化，以致基业长青。
“毅德上市的目的是明晰产权，实现百年企业。我的十个兄弟和一个妹妹都在毅德，在毅德可以说不是‘亲’就是‘戚’，只有通过上市这条路来明晰家族产权，才能实现可持续发展。”王再兴对中国房地产报记者表示，大部分家族成员和公司元老都成为了上市公司的顾问，以保证公司的现代化治理。
潮州人经常被称为中国的“犹太人”，他们身上似乎与生俱来就带着商业头脑和天分。与香港首富李嘉诚、印尼钱王李文正同属潮汕一脉的王再兴，也在毅德控股的掌控中体现了自己的克制和远见。
“我们商贸物流城的投资买家比例不会超过20%，绝大部分买家都是需要拿着经营执照来买商铺的。”王再兴很清楚，国内其他很多处于困境的商贸物流城，不是因为一次性卖给投资客而无法保证正常的开业率和成活率，就是因为贪多求大，盲目规划和定位导致招商不力，“我们花很大精力做前期调研工作，控制好定位和规模，必须量力而行。”
风险之虞
据王再兴透露，当初毅德控股吸引的不止是弘毅，还有软银赛富等一大批资本的橄榄枝。这主要还是得益于它的高毛利率和大量低廉的土地储备——商贸物流城受到了国家政策的大力扶持，加上三四线城市强烈的招商引资意愿，使得商贸物流城往往能在拿地和政策上享受极大的优惠。
毅德的财务报表显示，平均每平方米的土地成本为200元~300元，而地方政府的返还和补贴金额也与此相若，这意味着全部的成本都是建安成本。扣除包含基础设施建设在内的50%的建安成本，毅德的毛利率能够达到50%左右。尽管与华南城和卓尔超过60%的毛利率相比仍有差距，但远远高于传统地产行业的高毛利率足以让毅德控股获得各路资本垂青。
但随着城市集约化发展和地价的不断攀升，毅德也不得不面临土地成本增高导致的“毛利率天花板”。认识到这一点，王再兴已经在有意控制企业的扩张速度，他一再强调不要做得太快，保持每年新增两到三个项目。由于现有土地储备的拿地成本还是很低，这样就可以尽量拉长周期。在成本保持不变的情况下，随着区域的成熟，商铺售价会越来越高，通过这样的“技巧”，毅德还可以一直保持比较不错的毛利率、甚至有所提升，从而对投资者保持着长时间的吸引力。
除了较高的毛利率，毅德控股近40%的高周转率和高ROE连华南城和卓尔也望尘莫及。中国房地产报得到的一份毅德控股IPO路演材料显示，其玉林项目预售5天内获得99%销售定金，绵阳预售1个月内获得88%定金，赣州预售两周内获得91%销售定金。
一位分析人士指出，由于毅德拿地、开工和预售之间时间相隔甚短，加之项目高比例的销售定金额度，极大地降低了自有资金投入，提高了项目启动速度。
目前来看，国内商贸物流城总体发展状况并不理想，烂尾、空城项目比比皆是，投机者的趁虚而入、监管政策方面的部分空白和地方政府为其大开绿灯的潜在风险也令人担忧。
对此，王再兴也表示，由于商贸物流行业还处于初级阶段，加上三四线城市的灵活政策，大部分企业在发展初期都不可避免会出现这种情况。但他也坦言，这一模式缺失存在政策漏洞和市场风险，“现在我们也在逐步规范，在新增项目中尽可能避免这样的风险”。
瞄准服务
新一代的商贸物流城运营者大多自诩为“运营服务商”，然而无论是之前的华南城和卓尔发展，还是刚上市的毅德控股和五洲国际，其物业销售收入对利润的贡献率往往在90%以上，把其归为“地产商”更加合适。
业内人士表示，商贸物流城作为商业开发项目，与住宅一次性卖完的模式有很大不同，它更注重的是后续统一管理运营，保持市场的繁荣，但在国内能够做到这一点的尚属少数。
一个公认的事实是，商贸物流城要做好，并且持续复制是非常困难的，尤其是大多数商贸物流城都是一次卖完了事，后续的经营服务往往难以保证。尽管诸多地产商都在探讨服务转型，但却被业内分析人士指为“只是实现工业品市场的简单转移，不是所谓的升级，没有统一规划管理，开发商依然靠销售为主”。
以卓尔发展为例，其反复强调要定位于服务商，但在其业绩报表里，服务业务的利润却是微乎其微，几乎可以忽略不计；又如铁岭东北城这样的案例，尽管销售时一片繁荣，但随后开业率极低，投资客盈利无着，目前已经沦为“鬼城”。
“对于华南城、卓尔、毅德、五洲国际这些新一代的商贸物流运营商来说，报表往往强调的是它们的开业率和有效开业率，但是并没有类似一年之后的商户成活率之类的指标，我们如何能够评估报表之外他们的效率——即真正让这个商贸物流城成为一个繁荣的商圈，而不是像东北城这样先扬后抑的怪胎？”上述业内人士表示，要调动中小企业的服务消费动力以及提升自身的服务能力，这些运营商要走的路还很漫长。
“业绩全靠开发销售的情况不可能持续，服务将是未来我们业绩的大头。”王再兴说，“但培育新的利润点是需要时间的，这是个放水养鱼的过程，现在大家在服务方面的收费都很低，毅德在前期的物业管理费都是全免的，我们要先保证商铺能生存下去，再实现收益。”
不过，随着与电商的深度合作，也许这一情况会逐步改变。
之前华南城和腾讯建立的合作，曾促使华南城股价上升98%左右。王再兴对中国房地产报记者透露，现在自己也在和多家电商洽谈合作。“对商贸物流园区的商户来说，提供电商服务意义相当重要。”
搞物流出身的王再兴对物流也很重视。毅德的物流GPS定位服务、点对点的仓储对接等，都在王再兴转型运营服务商的计划之中。
作为其重视服务的佐证，身为全国政协委员的王再兴为今年两会带来的提案就是如何帮助中小企业发展。
“在中国，中小企业贷款融资太难了，抵押担保不够对企业的影响很大，必须研究如何更好地帮助中小企业。”王再兴称，这其实也是在为他的商户反映疾苦、争取利益。“为中小企业创造一个更好的创业环境，实现他们利润的提升，才能为商贸物流城转型运营服务创造市场需求。
尽管还有很多挑战，但毅德发展势头大好，雄心勃勃的王再兴希望在全国50多个城市投资，建立自己的商贸物流王国，并成为这一领域的领军者。
“从上市至今，我们股价上涨超过了80%，还能持续上涨，就是市场对毅德商业模式和实力的认可。未来引入电商后，我们的股价还会上涨，我对毅德的持续发展很有信心。”王再兴表示。
目前，毅德控股的大部分项目仍在建设之中，资本市场还需要其交出更靓丽的业绩答卷，整体经济形势和市场趋势还有很多不确定性，一切都不容盲目乐观。大干快上与风险控制之间的平衡，往往决定企业在繁荣之后能否继续前行。新一代的商贸物流城运营者大多自诩为“运营服务商”，然而无论是之前的华南城和卓尔发展，还是刚上市的毅德控股和五洲国际，其物业销售收入对利润的贡献率往往在90%以上，把其归为“地产商”更加合适。