专家传真－2021年中国房市上档有压 下档有撑

2021年以来中国官方表示将推动经营性土地要素市场化配置，也就是探索增加混合产业用地供给、在有条件的地方探索建立省内跨区域补充耕地指标交易市场及除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认等措施；金融监管部门则部署2021年房地产金融审慎管理制度实施工作；另外多地整治炒房行为，限制房价过快上涨，同时部分城市推进发展住房租赁市场。

至于各地方政府则推出房贷新规，如北京、上海银保监局表示严查个人信贷资金违规流入房地产、广州住建局房屋交易监管中心对规范仲介机构经营行为提出三点要求、杭州将严格审查购房家庭冻资情况、上海发布整顿住房租赁市场等。

也就是说，2021年以来中央或地方政府对于房市政策松紧相依，显然动态式调整仍是官方的基调，也就是有鉴于为防范房地产金融风险和「稳地价、稳房价、稳预期」的需要，政府将研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具，而地方政府则是陆续祭出相关政策进行短期调控避免失控，因而2021年以来中国房市短期内新建住宅市场运行整体上多呈现平稳的态势，价量涨幅皆在可控制的范围内，幅度上并不显著。

另一方面，由于中国重点房地产业者销售业绩所面临的2020年同期基期是属于偏低的水准，故2021年以来不论是销售额或是销售面积年增率均展现较为强劲的成长力道，特别是现金流优秀及运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产、集中度提升与受益于二手房市场红利的经纪服务商、经营稳健且现金流充裕同时销售有一定增长潜力的龙头房企、弹性较大与经营持续提升的成长型房企等族群，显然在后疫情时代，中国房市的景气仍度仍处于活络态势，价量表现依旧坚挺。

值得一提的是，「三道红线」与房地产贷款集中度管理制度将继续推进实施，房地产业者负债水准呈现逐步下降，行业整体信用风险出现降低，甚至更多房地产业者透过拆分子业务上市、出售部分资产的方式来降负债，借此也期望能使未来中国房地产业者财务结构能更为健全。

事实上，大型中国房地产开发经营业者在行业由粗犷式发展进入精细化营运的发展调整阶段中，仍是具有相当的优势，主要是此族群具备突出的品牌影响力、丰富的运营管理经验、敏锐的战略前瞻性判断、严谨的风险控制策略，而能够持续引领行业的发展，故一线中国房地产开发业者通常多有布局房地产上中下游的策略。

综而言之，中国官方须解决一线城市住房长期以来面临供不应求的局面，而若欲解决此长期问题，则需要供应端从源头增加土地供应，增加有效房源，并提供更大量体的保障性住房，且租赁住房做为保障性住房的重要组成，显然未来租赁市场为获得官方更大的支持力道；更重要的是房住不炒基调不变、长效机制持续完备将是中国官方对于2021年房地产市场的态度，而房市仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前「房住不炒+因城施策」框架下，但方向和力道则会相机而变。

在上述的状况下，预计2021年中国房地产市场仍会因资金满溢、低利率时代而处于成长的格局，但上档则会有政策上的压力，故景气呈现区间盘整的机率较大。