北投1年3笔危老饭店易主 中南部建商最爱「摩铁变大楼」

有百年历史的北投「逸邨温泉饭店」是台北市难得一见、基地规模广达千坪以上的大基地，吴宝田耗时11年陆续收购，总计斥资7亿元取得产权。（图／黄威彬摄、报系资料照）

商仲业者统计，2022年至今，全台总金额超过5亿元的大宗旅馆交易，共11笔，台北市就有4笔，且都是等着改建的危老案；而台中、高雄近年也有不少旅馆转手给建商的案例。专家表示，市区土地开发几近饱和，素地稀缺，地段佳、基地大、产权单纯的旅馆，自然成为建商猎地对象，如又符合危老申请条件不受购地贷款限制更佳。

根据交通部观光局旅馆家数统计，2020年1月北市旅馆家数共604家，今年8月为570家，疫情3年来减少了30多家旅馆。根据商仲世邦魏理仕统计近1年半金额5亿元以上大宗旅馆交易，全台最集中的交易区就落在台北市北投区，包括全坤建设(2509)以12.2亿元签下「热海大饭店」的合建案、悦禧建设以7.3亿元买下「水纱莲休闲旅馆」，丽宝集团董事长吴宝田也以个人名义以7亿元入手已停业多年的「逸邨温泉饭店」。而这几家饭店都符合危老重建条件。

超过50个年头的「热海温泉大饭店」，坐落于新北投捷运站附近，根据人力银行公司介绍，「热海大饭店开幕于1972年，时值北投最繁华的年代，也是北投区最鼎盛的饭店之一，每逢夜幕来临必车水马龙、歌舞升华，昔日名闻全球的中华少棒，每逢胜利归国受奖觐见时，亦是入住热海大饭店，可见当时盛况。」据了解，热海大饭店是早年北投少数具备大型宴会厅的高级饭店，因此也吸引许多国际观光团下榻。

北投「热海大饭店」曾是接待过无数贵宾的高档酒店，图为1973年该饭店举办「中华少棒夜」凯旋庆祝晚会历史资料照。（图／撷取自GOOGLE MAP、报系资料照）

全坤建设于2022年3月公告签下「热海大饭店」合建案，预计投入约12.2亿元合建高档住宅。即便疫情走向复苏，老饭店在温泉乡一级战区仍难有竞争力，同年11月便与文化大学签约，在改建前过渡期提供250个床位成为文化大学学生宿舍。

另个值得一提的老饭店便是「逸邨温泉饭店」，为北投最古老的泡汤浴场之一，在日据时代称为「星乃汤」，曾是日本军方专用的招待所，与「泷乃汤」、「吟松阁」一同被列为「北投三大名汤」，据传国父孙中山曾拜访此处，因而改名为「逸邨温泉饭店」。

据了解，就在创办人离世后，继承的兄弟阋墙，因而于2008年闭馆歇业，原有的木造建筑及日式庭院也因停业许久而荒废。吴宝田斥资7亿元陆续收购8笔土地，基地面积约1330坪，今年4月正式获得危老申请核准。吴宝田日前接受媒体采访也对外证实，预计将兴建约140户、每户约20坪的温泉住宅产品。

而今年上半年唯一大宗旅馆交易的北市中山区「台北绿蒂大饭店」，屋龄46年，同样符合危老条件，有趣的是，这已是短期内的第二次易主。前一手买家翡马贸易于2021年8月以4.93亿元买下；2022年2月又以5.43亿元转手给淞旸建设，短短持有一年多，帐面就增值了5000万元。

除了「台北绿蒂大饭店」外，中山区去年至今还有「玩客栈旅馆」、「凯微精品旅馆」皆以1.8亿元左右总价转手成功。此外，北市旅馆交易热点还有西门商圈，今年4月，西门町汉口街的49年大楼，顶楼10楼商旅「西门日记-六福馆」，以2.58亿元交易；去年12月，同样位在西门町的「东驿商务旅馆」，8、9楼以1.42亿元易主。

90年代台中七期刚完成重划时，不少地主租给特种行业或以汽车旅馆养地，如今市政府、台中国家歌剧院进驻后，也吸引盖豪宅、商办。（图／CTWANT资料室）

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，近几年北市较大金额的旅馆交易案，主要都是产权单一、具危老题材的案件，其中因北投区部分土地为特定观光商业专用区，未来用途不只可作饭店，更可改建成住宅，尤其都更危老合建案都不在央行购地贷款降至4成、限期18个月内动工的管制范围，因此成为建商猎地的标的。另有不少位在大楼部分楼层的楼店型旅馆交易，因为金额较小未能列入这次大宗旅馆的交易名单中。

台中、高雄因地价便宜，也有许多小笔旅馆交易未能入榜。像是宝佳机构于台中市丰原区买下「温莎堡汽车旅馆」，以及高雄市的「丽景酒店」、「我家商务大饭店」也都有成交纪录。而总价超过5亿元的则有台中「新天地和风汽车旅馆」、高雄「加州汽车旅馆」。

根据实价登录揭露，位于台中七期南侧的「新天地和风汽车旅馆」2022年10月以总价12.7亿元交易给丰邑建设，合计土地1108坪。「新天地和风汽车旅馆」地点相当精华，前后临路、近捷运站点，在开发逐渐饱和的七期中十分难得，周边新案已登上5字头，推估未来推案可能从6字头起跳。丰邑总经理邱崇喆表示，目前还没有案名，该案申请建照中，规划以纯住宅为主。

而高雄楠梓区的「加州汽车旅馆」于去年8月由上柜建商鑫龙腾开发(3188)以总价5.24亿元购入，面积近700坪，换算每坪74.18万元，创下楠梓区地价次高纪录。鑫龙腾总经理黄劲嘉向CTWANT表示，「加州汽车旅馆」土地未来预计将兴建地上23层、地下6层建筑，规划26~40坪2~3房轻豪宅。不过目前会先动工同集团旗下龙腾建设的建案，鑫龙腾还有「鑫天地2期」「鑫悦」约50亿元可以入帐，因此尚未有明确预订推案时程。

李嘉玶表示，精华区土地开发几近饱和，素地稀缺，大多数汽车旅馆都具备地段佳、基地大、产权单纯的三大优势，这几年汽车旅馆一直都是建商猎地的首选，台中七期一堆摩铁变豪宅就是最好的例子。

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