囤房税2.0 政治目的大于经济效益

（示意图／达志影像）

日前财政部公布「房屋税差别税率2.0方案」，简称「囤房税2.0」，主要目的是希望国人可以把空屋拿出来出租，一方面让房屋不至于闲置，另方面也可经由租屋供给增加来抑制近期不断上涨的房租。

囤房税2.0有几个重点，第一，要求各县市的住宅必须全国总归户，而不是依个别县市计算，也就是每个家庭在全国拥有的房屋最多只能有3间，第4间起就必须缴纳囤房税。第二，第4户以上的房屋税税率由原本的1.5%到3.6%提高到2.0%到4.8%之间。同时，建商手中2年内余屋的房屋税税率也上升到2%到3.6%之间。第三，地方政府必须强迫采取差别税率。财政部估计约有36万户空屋的房屋税会增加，同时预估税收会增加26亿元。

此方案预计明年上路，后年开始征收。另外，财政部也同时宣布，到时自用住宅税率可由原来的1.2%下降到1%。

台湾目前住宅存量约922万户，而2020年户口普查显示全台的空屋约118万户，也就是说空屋率约为12.8%，空屋闲置的情况的确相当严重。而许多空屋持有者的目的是等待房价上涨，因此即使不出租，但只要房价上涨，他们就可坐享其成，而造成财富分配更加恶化的结果。另一方面，这些闲置的空房会造成资源浪费。因此，政府提出政策来试图解决此问题，动机是正确的。问题是，蔡政府已执政7年多，都没有处理，现在在大选之前匆忙推出此政策，显然是为了骗取选票的政治目的。

在目前的方案中，最高税率只增加1.2%，持有空屋者因此而增加的税负其实非常有限。依财政部估计，受到囤房税显响的户数约36万户，增加的税收约26亿，也就是说平均每户每年因此而增加的税负为7200元。试想这些拥有4户以上的家庭会因每年多缴7200元，而改变作为吗？应该会很无感吧！也就是说，目前提高囤房税率1.2%的效果会非常有限。

其实台湾房屋税税负普遍偏低的主要问题不是税率太低，而是房屋认定的价值太低。比方说，一栋市价1000万的房屋，如果以自有住宅方式持有，其名目税率为1.2%，但因房屋价值的认定只有100万，因此其实际的房屋税负只有1.2万元；如果依其市价1000万来计算，其真正的有效税率只有0.12%。

所以，要引导拥有多户住宅的家庭将其第4户以上的住宅拿出来出租的一个最简单的方法，就是将第4户的空屋依实际市场价格来课征房屋税；但如果出租的话，就依自用住宅方式课税。比方说，一户市价1000万的房子如果是第4户且是空屋的话，就必须每年依市价缴交1.2%的房屋税，也就是12万元！如此一来，持有空屋者养房的成本就会大增，他们就必须出租或直接卖掉，这对于房租或房价都会产生立即的抑制效果。

同时，因为现在国内租屋市场超过7成以上的租约并没有公开，主要是因房东要逃避租税，而房客为了有屋可租就必须配合房东，而没有向政府申报租屋交易。但这样就导致房客产生一些损失，例如无法申请房租补贴等。因此，为了鼓励多户住宅拥有者将住宅拿出来出租，让房租市场更透明，建议应给房东更多的诱因。例如，目前房东如果申报租金所得，可免证明以43%作为出租成本，只要申报租金收入的57%作为实际的所得收入。我们建议每年可有12万的租金收入免税额，超过的部分再依房租收入的57%来课税。这样将可大大增加房东申报房租收入的诱因，让出租市场更为透明。（作者为国立政治大学经济系兼任教授）