房價若跌2成以上+寬限期滿 銀行逾放壓力恐將出籠

房价若跌2成以上、宽限期满的因素，银行逾放压力恐将出笼。本报资料照片

对于房市的价量变化，多家银行业者私下指出，目前已经看到明显的交易量下降，但是价格的下降估计在2025年，也就是明年的下半年会看到更明显的变化，部分国银主掌房贷业务的高层示警，倘若房价跌2成以上，再加上银行宽限期满，届时缴不出本金的贷款户，就算卖房也不足以清偿房贷，银行逾放压力恐将出笼。

至于为何要再等半年房价才会下来得更明显，银行业者对此分析，这是由于现在卖方惜售的缘故，所以价格还降不下来，需要至少半年的时间沉淀，亦即明年下半年房价下行将更为显著。

银行业者更进一步指出，新青安是在2023年8月上路，另外有很多的预售屋是在2023年开始销售完工的时间，应该也落在2026年开始转房贷，由于现在银行普遍已不承做第二户房贷，或是房贷利率拉得极高，因此2026年这些预售屋完工要转房贷的时候，即有可能投资客因为拿不到房贷而直接在市场上倒货，届时若供给量过大，会有一波更明显的降价潮。

上周金管会所发布的统计数字已经有看到房贷的逾放比上升的情况，银行业者私下坦言，一般而言新青安的贷款成数是在8成左右，如果到时候房价下跌的程度超过2成，那么等于交不出房贷的投资客，就算是卖房也没有办法完全清偿对银行的借款，这个时候就会产生预放，直接由银行来拍卖收回欠款。先前许多金控旗下的资产管理公司由于近10年来的逾放很低几乎都没有生意可做，国银主管指出，倘若房价下降超过2成、3成，而借款户又无力还本，接下来恐怕又会有很多新的案源等着处理。

主掌房贷业务的主管坦言，通常宽限期借越久的贷款户，会被认为还款能力越低。举例来说，新青安心的最长借款宽限期是5年，但是平均值大约在3年左右，会用到5年的多半是还款能力不佳，或者是本身就是投资客的心态想在5年内脱手，所以才争取最长的时间，因此倒货潮的最高峰预估会在2028年，也就是新青安从2023年开始承作起算5年。

国银主管也对于目前的市况指出，中部都会区的平均房贷金额已经在1500万，至于双北市则在1800万至2千万，倘若以现在50万一坪来计算要住到室内坪数20坪左右但是公设比又经常在三、四成的水准来看，通常要买到的权状坪数必须要是45坪，因此实际的房屋总价大约会在2200万左右居多。

这时若以八成的贷款来看的话，借款总金额就大约在1800万，很多月薪5万的年轻人即使买房，等到进入还本期的时候就会面临重大的考验，倘若央行再升息，幅度只要超过2码，一个月的利息负担增加7500元，年轻人恐怕连利息都不见得缴得起。