工商社论》导正房贷乱象 央行出手逼银行自主管理

从央行的角度而言，银行房贷授信资金既已逼近满水位，有限的资源就应该用在对的人身上，这也是央行为何在请银行自主控管不动产总量时，加了不影响无自用住宅者购屋与都更、危老重建融资的前提。图／本报资料照片

中央银行在第三季理监事会议（9月19日）前，罕见大动作找34家国银开会，要求银行在9月6日前研提自主管理的不动产贷款具体量化改善方案。不论从央行开会或要求银行交卷的时间点，用意很清楚，就是银行如果不动手，就由央行出手来管。

类似的氛围在央行上次理监事会议前也曾出现，当时央行邀八大公股行库开会了解新青安贷款办理情况，随后在6月13日的理监事会议即调高存款准备率1码，同时祭出选择性信用管制措施，把特定地区第二户房贷上限降至6成。

当时央行的理由，是全体银行不动产贷款占总放款比率仍高，且自然人申办特定地区第二户购屋贷款拨款金额仍呈增加趋势，为持续强化管理银行信用资源，降低相关授信风险，所以采取进一步的房市选择性信用管制措施。

对照本次央行找34家国银座谈的原因，则是6月底全体银行不动产贷款占总放款比率（即不动产贷款集中度）走升至37.4％，已经接近历史高点的37.9％，央行因而认为，这显示银行信用资源集中在不动产贷款的情形有待进一步改善。

换句话说，央行的意图十分清楚，就是通知银行，在给大家机会自主管理时，最好可以在期限内交出央行满意的答案，否则央行会动用政策工具帮银行强制隔离，端看银行要自我紧缩，还是由央行来协助紧缩。

或许有人不解，近期银行房贷已出现「百年大旱」的异象，甚至惊动金管会问卷调查银行是否有所谓限贷令，央行此时再出手要求银行进一步紧缩，岂不是雪上加霜，且也与财政部新青安贷款和金管会关切限贷的政策背道而驰。

事实上则不然，因为从央行的角度而言，银行房贷授信资金既已逼近满水位，有限的资源就应该用在对的人身上，这也是央行为何在请银行自主控管不动产总量时，加了不影响无自用住宅者购屋与都更、危老重建融资的前提。

检视这波银行房贷钱荒，最主要原因还是新青安房贷点火下，带动房市交易及房贷资金需求，进而使各银行房贷授信逼近银行法72-2条房贷相关授信不得逾存款30％的天条，也进而推升各银行不动产授信集中度。

银行授信高度集中特定放款，原本就会使得风险增加，这一点从先前大陆房市崩跌时造成金融机构也受害的骨牌效应即可验证，更何况，这波房贷热潮除了来自新青安和一般首购族房贷，确实也不乏投机炒作者的踪迹。

也因此，相对解决银行房贷资金旱象，如何把银行房贷额度导向正途、让实质购屋者而非炒房者取得所需资金，对于央行、金管会和财政部等主管机关而言，才是真正的当务之急和重中之重。更直白点讲，就算金管会愿意检讨放宽银行法72-2条，解决眼钱银行房贷额度不足的问题，如果相关资金还是流向炒房资金，对一般民众仍没有帮助，反而是让银行授信风险更进一步提高，这绝非主管机关所乐见。

对主管机关而言，基于市场自由化，如果透过行政命令对银行下指导棋，可能有害银行健全经营；若透过选择性信用管制直接出手，力度又恐太强，正本清源之道，就是从银行端自律、自主管理，让资金可流向该去的地方。

也因此，央行要银行限期交卷，答案其实呼之欲出，等于是开书考，重点就是要银行好好想清楚如何对于房贷户分级、分流，在尽可能保护刚需自住者的前提下，透过限缩贷款成数和提高利率来痛击投机客。

例如央行目前虽已透过选择性信用管制，对高价房屋（豪宅）和特定地区第二户贷款设限，银行在房贷授信上仍可有再精进、优化的空间，像是第二户房贷利率理论上应与首户有较大的差别、或对新青安以外的房贷降低成数。

特别是新青安在行政院采取精进措施后，除了严格限制自住并要求签署切结书，更采取一生一次的规定，加上有贷款额度最多1,000万元的限制，要透过新青安炒房的难度已大幅提高，且在相关资格限制下，已初步过滤申贷者。

至于银行一般房贷，因为不是政策贷款，理应较新青安的条件更加严格，像是最高可贷成数是不是要自目前的8成降至7成、让民众存款钱再买房；对第二户是否应不分地区、普遍设立更严格成数限制，银行心中应该自有答案。

更不用说，目前银行授信乱象频传，包括对自住实需户乱擡利率、销售商品，更出现信贷利率低于房贷的错乱定价，央行出考题之余，银行确实有必要认真思考分众策略，对不同资金需求者差别化定价，才能真正解决问题。