《金融》PIMCO解析全球商用不动产 区域复苏分化 债权投资策略受青睐

在美国，住宅地产因刚性需求展现投资潜力，尤其是太阳带（Sun Belt）地区的住宅物业，受益于供需失衡，长期需求动能强劲。欧洲则因数位政策推动与资料中心密度相对较低，使资料中心物业成为潜力标的。亚洲市场整体复苏缓慢，但日本受租户需求增长显著、违约率低及融资环境宽松等利好因素驱动，集合住宅（Multifamily）在东京、大阪等主要城市展现稳定的投资价值。此外，美国、英国与澳洲的学生宿舍物业因租金增长强劲，同样值得关注。

PIMCO建议，2025年的商用不动产投资策略应优先考量不动产债权，如商用房贷抵押证券（CMBS），因其在当前市场环境下提供相对吸引力的收益率与稳健回报。同时，资料中心物业的投资机会随着AI产业快速发展而持续增长，欧洲市场尤其值得重视。

然而，PIMCO提醒投资者需审慎评估商用不动产市场的潜在下行风险。当前资本化率仍高于2021年的水准，导致资产估值压力增加。同时，B级与C级办公物业高空置率问题未解，加上租赁需求疲软，可能进一步压低该类资产的估值。另因银行面临更严格的资本准备规范，对非核心物业的融资条件收紧，将推高借贷成本，进一步影响市场流动性。

整体而言，PIMCO强调商用不动产市场中存在投资契机，但投资者需因应市场动态谨慎调整策略，方能在波动中抓住潜在回报。