开启询价 首批公募REITs产品闪亮登场

5月24日起，备受投资者关注的首批公募REITs产品正式启动询价。本次公募REITs产品采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，类似首次公开募股（IPO），普通投资者能够以较低门槛购入优质基础设施资产。

这批市场“聚光灯”之下的创新产品表现如何？中国证券报记者从基金机构了解到，询价首日，专业机构对于REITs的关注度较高，很多机构也看好这一创新产品的巨大空间。但是对于这一专业产品，投资者还在慢慢摸索和掌握其中的规则和方式方法。预计随着公募REITs产品加速落地生根，其“群众基础”将进一步扩大，持续享受市场的高光时刻。

新意十足

资料显示，上交所首批5只公募REITs产品于5月19日至21日进行路演，24日正式询价，31日为网下及公众发售首日。深交所的产品时间表略有不同，深交所首批4只公募REITs产品于5月19日至22日进行路演。首钢绿能、盐港REIT于5月24日正式询价，蛇口产园、广州广河于5月25日正式询价，预计份额上市日在6月21日。

在发行规则上，REITs发行存在询价环节，公募REITs产品的发行公告也比普通基金要复杂一些，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议之外，还有询价公告。这类基金将通过向战略投资者定向配售（战略配售）、向符合条件的网下投资者询价发售（网下发售）及向公众投资者公开发售（公众发售）结合的方式进行发售。网下发售通过交易所的REITs询价与认购系统实施，公众发售则是通过交易所场内证券经营机构、基金管理人委托的场外基金销售机构实施。

中国证券报记者采访了解到，各家基金公司对公募REITs产品的顺利发行信心满满。“首批公募REITs大概率将享受到市场的集中关注，基金公司也将出色完成首批公募REITs的发行工作。询价阶段的首日，投资者热情高涨，特别是其中突出的优质项目，更是门庭若市。”有机构人士透露说。

基金公司层面，不少机构也反映，首批公募REITs产品创新性十足，更是决定着公募REITs后续发展的开门之作。“公司高度重视，集中组织机构资源，对接机构需求，从询价阶段就做到万无一失。”上海一家基金公司相关人士表示。

千元起投

中国证券报记者了解到，区别于以往传统的公募基金，这次试点推出的公募REITs产品采用了基础设施资产对普通老百姓和个人投资者的公开募集，符合法规要求的合格投资者可花1千元，就能参与到基础设施资产股权投资。

对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券、ABS等产品上，且这些产品小众，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs产品将优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，让普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使得公募REITs投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点又非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。

“无论是传统公募基金还是本次发行的公募REITs，都是契约型基金产品，都需要把维护份额持有人的利益放在重中之重。只不过根据产品的类别不同，在具体的投资过程中有所区别，公募REITs成立后在基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于产业园类型的基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额。基金管理人管理基础设施基金专门设置公募REITs总部，部门主要负责公募REITs业务的推进和开展。”东吴基金介绍称。