两低一高 看土地投资3趋势

瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫

去年全台建筑物交易缔造7年新高，带动投资市场对原料的热望，上市柜公司及重要土地交易金额达3381亿（含地上权），创史上最高纪录，而这股猎地的热潮延续到今年。

根据瑞普莱坊统计，9月中以前的成交金额2236亿元，即便受本土疫情升温冲击，交易金额落后去年同期纪录24％，但面积只少7.5％，而件数方面更是惊人的暴增25％，供需结构与去年截然不同。超低利率、房价低基期的土地、高科技投资的两低一高条件，充分满足买盘移动的需求，可由三大趋势观察。

首先、从需求面来看，连两年台北市千亿的王者纪录，今年腰斩再腰斩，只剩下217亿，第二名的新北市也少了18％。取而代之的是台中539亿、桃园465亿，而新竹县暴增260％、高雄勇破300亿大关，年增129％，更是耀眼。双北土地价高、量少，再加上缺工、缺料，建筑投资利润压缩，已经挤压建筑开发的资金南流，而未来以台积电、日月光为核心的南部半导体S廊带，将进一步扩大建商南下投资规模。

其次、从供给面来看，今年各级政府标售金额达633亿元，为历年最高。四月本土疫情爆发前，台中市水湳、乌日区段征收配余地创下一日标脱207亿的佳绩，但三级降二级后的递延买盘更猛，桃园市标售机捷区段征收建地以219亿超车台中，甚至发生17抢1的空前盛况。今年台中市标售土地金额约占整体交易的39％，桃园市更占57％，地方政府俨然成为建筑开发最主要的原料供应者及获利者，而各地破纪录的标售量、得标价将掀起另一波推案的价量高峰。

第三、从都市发展区位来看，在台商回流、供应链重组、需求升级、老屋库存拆除之下，加热商业土地的需求，但投资重心已从台北市、台中七期转移到新兴发展区。举例来说，今年最高的三笔商业区交易分别在新庄副都心、台中水湳经贸园区、乌日高铁站，表示商业活动随着蛋黄区供给瓶颈及轨道经济而外溢，已成为超前部属的投资亮点。

虽土地市场一路开绿灯，甚至开启买旧楼、提炼土地原料的存货翻新商机，且后续尚有更多大型标案蓄势待发，但建议投资人在长、短期策略及产品布局时，特须留意货币超发所扭曲的成本、价格风险，以及近期中国房企债务可能诱发的蝴蝶效应和政府管制。