賣厝阿明/從3%利率來看20年、30年、40年房貸差異

图/卖厝阿明提供

利率走势涨涨涨,口袋荷包扁扁扁,遇上买房这人生大事,解决完头期款后,又要面临房贷利率的烦恼,该怎么做呢?以下分成三个部分来说明:

Q1.利率上调?

今年2024年3月央行宣布,睽违2季后再度升息半码;后续9月祭出了第七波房市管制,号称史上最严格措施,限制贷款成数、宽限期、资格,展现央行打击投机客与炒房族的决心;连带银行可以放款的金额紧缩,房贷市占前二名的两大指标「台银」及「土银」,第二户房贷利率已经冲破3%!

目前只剩新青安房贷还有独享价;购买第二户利率地板价直接被拉高,最高贷款成数分别是8成以及5成;而且还要排队等拨款。

Q2.房贷20/30/40年期比较表?

台湾央行的最小升息单位是半码,也就是0.125%,升息后影响到的利率种类,包括房屋贷款、汽车贷款等,以机动式利率受到的影响较大。那升息后计算房贷,除了银行会给客户试算表之外,目前线上有许多工具可以利用,例如内政部不动产资讯平台「房贷利息试算」https://pip.moi.gov.tw/V3/c/SCRC0201.aspx,或是591房贷计算器https://mortgage.591.com.tw/calculator,点击进入后,手动输入贷款金额、房贷年利率、贷款年限和宽限期,就可以算出结果。

例如贷款总额1000万,宽限期0年,单一年利率3%,以自住常选择的「本金平均摊还」(每月会递减)计算,不同年期比较表如下:

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Q3.如何贷到好方案?

由上表可看出虽然贷款年限愈久,每月的还款金额少,压力小,相对手边资金运用较灵活,但整体利息却比20年期利息高出很多。

另外现在房贷利率最低是新青安贷款,目前一段式机动利率(目前利率为1.775%)、二段式机动利率(第1~2年利率为1.565%;第3年利率为1.865%)、混合式固定利率(第1年利率为1.745%;第2年利率为1.845%;第3年利率为1.865%)等;非新青安的一般银行购屋贷款则是最低2.425%起,通常只有像三师、军公教、百大企业员工等这种优质客户,或者成为银行VIP客户,才较容易申办成功。

因此贷款人须衡量自身职业、是否符合首购资格、薪资结构是否可能有分红股票等额外大笔收入;以及还款能力,若是每月现金流稳定,生活开销支出较少,可考虑20年房贷强迫自己储蓄,快速还清贷款;若是家庭支出大,工作收入不稳定,则房贷愈长,心理压力小,也较能承受未来经济变动、通货膨胀的风险!记得还没签约前,多多咨询各家银行,才能找到最合适的方案!

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