賣厝阿明／公益房東這樣選租賃業者才對

新北市租赁公会副理事张惠山（右）。 图／张惠山提供

社团网友省吃俭用买了两间小套房，想当开心包租婆，想不到多年来遇到各种形态房客，还曾经碰到不肖代租业者，不但未把关房客素质，甚至拿房客押金跑掉，网友不禁在买房社团发问，想做一个人人羡慕的包租婆，到底要怎么做才安全呢？

这个单元阿明邀请新北市租赁公会副理事张惠山跟大家说明，在现行政府社会宅包租代管优民政策下，公益房东要如何挑选租赁业者~

特别将网友问题分成以下分成三个部份来说明：

Q1.公益出租人VS社宅房东？

A：政府扩大租金补贴方案，房东有两个角色，一个是公益出租人，一个是社宅房东。公益出租人是指房东将房屋出租给符合租金补贴申请资格的房客；社会住宅房东是房东拿出闲置房屋，会有配合的包租代管业者，来安排相关房务管理人员协助一切租赁事宜。

Q2.个人租赁住宅包租代管？

A：

包租：租赁住宅服务业(以下称业者)与房东签订包租约后，以二房东角色，将住宅转租给房客，业者负责管理房子。

代管：业者协助房东出租住宅给房客，由房东与房客签订租约，业者负责管理房子。

挑选业者时，可上内政部网站https://reurl.cc/1v52xW查询租赁住宅服务业基本资料，还可查租赁管理人员证书资料，确保从业人员通过训练及测验，能提供安全专业服务。

另外，合法的租赁住宅服务业者，必须具备租赁住宅服务业登记证及租赁住宅服务业识别标志。业者更应于营业处所明显之处及其网站，揭示租赁住宅服务业登记证、同业公会会员证书、租赁住宅管理人员证书、合法租赁住宅服务业识别标志，房东可以检查现场有没有这些文件。

公益房东想避免踩雷，就要仔细停看听！

与代管业者面谈时，要注意业者的收费方式，有些采固定收费，有些则采按比例收费，在签约前，要确认业者的收费方式是否符合自己的预算。

再来代管范围很广，从房屋管理、租赁服务到修缮服务等，看哪些符合自身需求。最后，双方要约定好沟通、联系方式，避免有问题时却找不到业者，这些合约、收据等文件，房东更要妥善保管，以保障自身权益。

Q3.社会住宅包租代管？

A：业者将住宅转租给一定所得以下或弱势者，业者负责转租或管理。

政府也贴心整理第四期社会住宅包租代管联络资讯：https://reurl.cc/dnMxbg有房屋出租或承租住宅需求的民众，可上网查询新北市政府城乡发展局网站https://www.planning.ntpc.gov.tw/询问。

案例说明：

陈阿姨成为公益出租人后，委托包租业者处理租屋事宜。

有房客经由包租业者介绍陈阿姨这间房，便与包租业者订一年合约和预付一年租金并约定搬入日期。但没想到在签约后，房客得知亲戚家有多一间房间可住所以想退租，房客认为因为自己还没有入住，想立即终止租约并拿回已预缴租金。陈阿姨认为房客既然已经支付一年租金，就应该履行一年租屋义务，因此陈阿姨与房客双方认知不同导致纠纷！

张惠山表示，此案因代租业者协助签约时，契约中有载明房客提前终止租约需支付违约金，所以房东可要求房客要求给付违约金，但租赁定型化契约有规范，房客只要提前一个月告知房东无法承租事实即可协议退租。

另外，租赁定型化契约也规范房客违约不租，违约金不得超过二个月租金规定，所以房东只能依照定型化契约规范跟房客最高请求二个月租金赔偿。

后经由包租业者居间协调，房东陈阿姨体贴年轻人生活不易，愿意仅收一个象征性红包后返还房客预缴租金部分结案。

感谢新北市租赁住宅服务商业同业公会首席副理事张惠山知识分享https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607