賣厝阿明／電子合約租屋夯 房東與租客必知細節

安新建经的顾问陈建宏。 图／陈建宏提供

数位时代的来临，不少房客透过数位通讯联系房东，并约定租赁、更有房东开始以电子合约的方式进行租赁协议。阿明邀请到安新建经的顾问陈建宏，来为大家说明电子合约在租屋市场中的法律效力，并且在实务操作上房东与租客需要注意的地方。

▌电子合约的法律地位明确

陈建宏指出，根据台湾现行法律，租赁属于「不要式行为」，类似买水果或用餐的情形，一旦经双方约定并支付租金，契约即生效，不因未签署书面合约而无效，因此，电子合约的签署完全合法。根据《民法》第422条的规定，不动产租赁契约属于「诺成契约」，也就是说，只要双方对租金、租期、出租房屋位置等条款达成共识，无论是口头约定还是电子签署，租赁契约均可成立。

▌电子合约也可以申请租屋补助

签定电子合约并不会阻碍租屋补助申请。陈建宏表示，只要租赁合约内容合法、完整，并符合政府的补助规定，租客即可凭此合约申请租屋补助，需要申请租屋补助的民众大可以放心。

陈建宏提醒，尽管电子合约方便，但若使用通讯软体如Line、微信或Email等电子工具，有些讯息是有时效性的，当下若没有备份，可能导致资料遗失，就无法下载做申请。因此，他建议，无论是租客还是房东，都应将签订好的电子合约妥善备份，包含截图、储存邮件等，以防止合约文件丢失带来的不必要麻烦。

此外，陈建宏强调，电子合约中的条款应尽量具体明确，避免使用模糊语句。例如，合约中应明确载明租金、租期、房屋地址以及其他双方的权利义务，避免未来产生歧见。

▌书面合约的重要性

虽然租赁可以使用电子合约或口头约定，但为了避免未来可能的纠纷，还是建议房东与房客最好签订白纸黑字的书面合约，尤其当涉及租金、押金、修缮责任与转租权限等关键项目时，有书面契约才更能够有更强的法律保障。

陈建宏说明，一年以上的租赁契约若未以书面形式订立，将会被视为不定期租赁。这对房东来说可能带来管理上的不便，因为无法在租约到期时要求房客搬迁。而不定期租赁也给了房东随时调涨租金的权利，房客应注意这一点。故对于长期租约，签订书面合约能更有效地保障双方权益。

陈建宏最后特别提到，过去曾有「8万7恶房东张淑晶」事件，其中有房客因为在Line上简单答应租房，并未签署电子或书面合约，但最终法院仍判定租赁关系成立。因此提醒大家在合约未确定前不要轻易做出口头承诺或留下隐含同意的文字。

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