【租屋须知1】老弱女房东遭大汉锁喉！「公证租约」迁出房客更便利
房东真难当，高雄有位60多岁的曾姓女房东，因为房客数月未缴租金，在催缴无果下，上门请房客迁离，未料身高快190几公分、身形壮硕的男房客，却趁女房东不注意之际，从后方祭出锁喉攻势，把女房东拖出去拉扯！昨（27）日在苏位荣主持的《行动法庭》，律师苏家宏指出，本案的关键在于，房东一开始没收足押租金，光第一个月就没收足，就把房子钥匙教给别人。律师建议，房东押租金要收足再交屋会比较好。
▲▼60余岁的老弱女房东，遭190公分的彪形房客锁喉！（图／曾姓房东提供，翻摄行动法庭）
房东看她「诚恳」让租 却被反咬三千元换锁费
崔妈妈基金会法务组长曹筱筠曾看过一个案例，有个房东人很好，看女房客表现诚恳的样子，说要租房子但只付1000元的订金，房东一时掉以轻心签了租约、给出钥匙。此后，女房客不仅没付押租金，还把锁整组换掉。房东吓一跳，请女房客迁离，但房客说租约有写「不能终止契约」。后来两造进入调解程序，女房客还要求房东支付她3000元换锁费和搬迁费。
「所以在签订合约前，该收的款项还是要收齐！」曹筱筠建议，最好用汇款的方式收取，会比较安全、有凭据。等订好契约，再让房客迁入。
在生活中，常看见房客欠缴房租的例子，「房租要欠缴多久，房东才能终止租约？」《行动法庭》主持人苏位荣问道。
曹筱筠回应，依据《租赁住宅市场发展及管理条例》（简称《租赁条例》），只要房客迟缴2个月的房租，房东可先订期限催告，若房客能拒缴房租，房东即可终止租约。
至于催告的方法，现在一般房东会用Line提醒房客缴房租，但曹筱筠提醒，Line只是一个正证据，若要催告仍需寄出存证信函，「存证信函有法律效益，可达到正式通知的效果。」
苏家宏律师解释，房东在催缴房租时，不能马上要房客搬走，依据民法第440条，房东要先「定相当期限」，例如先定30日期限，若房客期限过后仍未缴房租，才能依法终止租约。
但如果房客要求，先用押金抵租金，房东是否要让房客抵？苏家宏律师指出，在法律上，若押金超过两个月的租金，超过的部分可抵租金。
曹筱筠法务长则说，押金跟租金性质不同，押金在性质上，是让房东做损害赔偿和处理遗留物用的，或于租约到期时扣缴水电费，所以「房东还是可以用欠缴租金的方式处理」。
房东设「任意终止」条款 迁出房客更便利
除欠缴房租外，实务上也发生房客把租屋弄成垃圾屋，房间充满恶臭、影响到邻居，但房东苦无对策的例子。
曹筱筠法务长建议，房东可在租约设定「任意终止」条款，让房东能提前终止租约，避免被法定终止事由绑住。如果没有设定任意终止条款，若租约约定租满一年才能终止契约，房东就必须等一年后才能要求房客迁离。
此外，苏家宏律师也建议，租屋契约还需要就「续约」订立明确规范，例如约定期满后，双方必须另订新约才能续约，以免租约转换成「不定期租赁契约」。
不定期租赁契约对房客比较有利，只要房客持续缴房租，除非有法定终止事由，否则「房东要看房客脸色」，房东不能任意终止租约，但房客却随时能拍拍屁股走人。
曹筱筠法务长解释说，在《土地法》第100条，有规范六种房东收回房子的条件，例如房屋要自住或重新建筑，或房客违法使用房子等事由。「这对房东来讲，真的是很辛苦的事情。」
苏家宏律师补充说，过去曾有房东打官司要收回房子，但遭法官质疑，房东并没有要将房屋收回「自有」，法官当庭问道：「你是自有豪宅，你怎么会住这公寓的房子？」届时，房东会难以举证，这类案子就很容易败诉。
回到本案曾姓房东被打的例子，曾姓房东后来谨记教训，租房子都会做「租约公证」。
将公证租约有两大好处：
第一，租约经过公证，能加快强执程序。
苏家宏律师指出，房东可直接拿租约申请裁定强制搬迁，直接到民事执行处申请强制执行，不用一两年的时间，比法院打诉讼还快。
第二，是在进行公证时，会验证双方身份，因为双方的身分证件和资料都要备齐，房客可确认房东是否是屋主；而房东则能确认房客身份，确认身分证不是假的，曹筱筠法务长分析道。
至于租约拿去法院公证或民间公证，两边都是一样的效果，苏家宏律师说道。
系列报导》
► 【租屋须知2】房客没所有权状也能迁户籍！房东不可禁止迁户籍和报税
节目完整内容》
热门点阅》
► Line成立租约！房客遇到张淑晶「没做这事」赔8.7万
► 不动产过户要附条件！九旬翁赠屋给孙遭弃养 告撤销赠与败诉
►【过劳死2】下班回Line算加班？老板说「这话」就能规避
● 欢迎投书《云论》让优质好文被更多人看见，请寄editor88@ettoday.net或点此投稿，本网保有文字删修权。