賣厝阿明／找對租賃業者 房客權益沒煩惱

租屋族示意图。图／联合报系资料照片

包租代管社会宅租赁市场正夯，租赁业者的业务发展，相当受房客满意程度影响，租服业者要如何提供房客专业与优质的服务，建立一个可复制的SOP相形重要。

新北市租赁公会张惠山提供自身经营租赁服务六大心法，分享租赁业者能提供专业的房屋知识，提升房客的居住体验，建立业者良好声誉：

一、理解房客需求

理解租客需求，是租赁业者首要关心的问题，包括租金承受范围、居住品质要求、交通设施需求等。

房仲及包租代管业者在与房客沟通时，可直接询问房客的具体需求，如果希望交通方便，能否接受无电梯公寓、西晒房等，确认房客的最高期望及最低要求，在开始为房客找寻合适的房屋。

二、提供透明资讯

房屋市场上，房客难自己找到足够透明的资讯，因此租赁业者在了解房客需求后，必须经过详细的市场调查，将最符合房客需求的物件筛选出来，提供照片及房屋的详细资讯，以及正确的市场行情，并亲自带领房客看房，了解房屋及周边环境的实际情况，让房客能尽可能掌握所有可能物件的完整资讯，以做出正确选择。

三、房屋管理维护

房屋管理维护比出租房屋更为麻烦，这也是忙碌的房东喜欢将房屋外包给房仲、包租代管业者处理的原因之一。

在房屋尚未出租前，租赁业者应维持房屋的整洁及安全，在房屋正式出租后，建立全天候服务系统，确保房客在遇到状况时，能够即时联系团队、派员修缮，让房客立即得到协助。

四、制定租约条款

完整清晰的租约条款，能够保障房东及房客双方的权益，租约当中应包含房东与房客双方基本资讯、房屋详细资讯（地址、房屋类型、内建设备等）、租金相关内容（每月租金、付款日期、付款方式）、租赁期间、续租条款、使用规范（禁止转租、改建等）、维护责任与报修流程、违约与解约方式，以及押金及其偿还条件。

五、提供法律咨询

房客比起房东，通常更不了解法律保障房客的权利义务，因此租赁业者在带领房客看房、解说契约时，应详尽的为房客解释契约中各项资讯，并告知房客房屋若出现问题，法律有明确说明房东须尽修缮责任，房客有权向房东要求修缮，以维护居住安全及品质。

若不幸发生纠纷，可依《租赁住宅市场发展与管理条例》及消费者保护法保护自身权益。

六、租屋补助条款

另外，租赁业者应掌握目前市场上有提供租屋补助的物件，在与房客交流时，主动说明政府的租金补助政策，清楚告知租金补助的申请资格（所得限制、未重复享有住宅补贴、年龄要求等）、金额上限（不同县市上限金额不同），若房客具备申请资格且有意愿申请补助，在契约上租赁业者应详细记载申请者的负担租金及补助金额，避免后续因记载不详实而造成纠纷。

新北市租赁公会张惠山说明，租赁业者处理庞大民众居住权益问题，如能深耕专业知识、落实专业能力，耐心并细心的说明各项条款，即时解决房客问题，更能长期建立房客与租赁业者间的信任关系。

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新北市租赁公会张惠山。 图／张惠山提供