怕租屋炸乱爆黑汁！简单3招逼退恶烂房客 房东「9条实用合约」爽收租金
▲有些房客习惯不好，房屋变得超脏乱。示意图，与本文无关。（图／记者周姈姈摄）
文／罗右宸
大部分租屋族群都会透过网路或是路上广告，看到联络资讯后打电话询问可否看房，所以电话是房东筛选房客的第一关，有一些细节要注意，才能避免日后麻烦，并提升效率。因为筛选后紧接着是见面看感觉，聊天询问过去的一些细节，最后再用有法律效力的合约，规范、保障出租方与承租方。
我以几个简单询问示范：
1、电话筛选
在接电话时，租方都会口头询问网路上或是广告上的房子租掉了没；同样的，我们也可以用几个口头询问试探一下，你可以这样试探：
租方：「×××先生，您好，请问网路上桃园市的那间月租8,000 元的套房租出去了没？」（如果一开始口音很怪或是不礼貌、口气很差，可以斟酌回答。）
房东：「那间已租出去了，之后会有其他类似的房间空出来。方便请教一下您在哪里上班，怕您外地来的不熟，不知道您工作与房子的距离远不远？」（以同理心站在租方角度着想，询问在哪工作。很多租客到现场后，才发现与自己工作地方车程太远，反而白跑一趟。）
租方：「我在XXX公司就职，车程10 分钟我可以接受。」（回答不出在哪里上班的话，建议不出租。）
房东：「如果距离上可以的话，方便请教一下您大约什么时候要入住？」（有些租客要入住，但可能是三个月后，先询问是避免为单一租客空租那么久，时间上两周内入住为佳。）
▲专家认为，若是房客不愿透露在哪家公司上班，建议不出租。示意图，与本文无关。（图／取自pixabay）
租方：「我是这星期之内要决定，能搬的话，当然尽量两周内确定。」
房东：「最后跟您说明一下，我们这边是爬楼梯的公寓4楼，无电梯也没有管理员。需自己倒垃圾，也无法养宠物，您可以接受吗？」（在电话里先把房子的状况说清楚，以节省彼此时间，不然很多租客到现场才发现这些状况，直接掉头就走。）
租方：「可以。请问我什么时候可以去看房呢？」
房东：「我只有周六的下午1点时间方便，或是平日的晚上8点，您方便哪个时间呢？」（二择一的方式，把要来看房的租客约在同一天，以半小时为一单位，千万不要为了单一租客而打乱自己的生活时间，最后又没租成。）
最后可以再加问一个问题：「方便请教一下您为什么要来这儿租房子呢？ 」
租客的答案千百种，我的用意是知道自己的收租房型，是否符合租方的需求及个人状况。
对方有可能回答：通勤方便、之前的房子太潮湿、采光不佳（如自己的房子也有类似状况，就要先告知）、不方便停车、无管理员、有小孩需换大间等原因。
▲专家认为，合约要写清楚，才能保障双方权益。示意图，与本文无关。（图／pixabay）
2、见面筛选
电话筛选过后，来看房的人已非常符合房屋需求，谈吐应对也很正常。但是见面后有可能发生几种状况，来的人长相与声音是完全不同的，例如身上刺龙刺凤或是外国人，也可能声音是男的，但穿着是女的等。
不是说这些人不好，只是租客会挑选房东及房子，房东也要挑选和自己频率不要相差太多的租客。毕竟如果不是生活在同一个世界，或是年龄差距甚大，日后沟通及处理房子的事情时，可能会出现不必要的纠纷及误解。
当你对房客有疑虑时，就以自己是第三方的口吻回复，你可以说房子是亲戚、爸妈的，用比较委婉的方式告诉对方，你还要询问真正房东的意见再回复。见面主要是让租方了解房子的环境及细节，还有互相认识。
▲一度电要多少钱，房客与房东在租屋前要先讲清楚。示意图，与本文无关。（图／记者周宸亘摄）
3、合约筛选
合约如能去法院或是请民间公证人第三方公证，对彼此都较有保障。
签约时要请租方准备身分证影本及工作证，房东要准备权状、誊本及身分证。
除了使用内政部在2016年最新公布的房屋租赁契约书范本外，也可以加注一些特别规范的生活公约，以遵守邻居的安宁及居住水平。
例如：
1、严禁饲养会影响环境、会喧哗吵杂之宠物。
2、不得影响居住通道及安宁，尤其是晚上10 点后。
3、垃圾请事先分类，厨余请滤掉汤水，并将其打包好，至指定场所丢弃。
5、禁止使用网路大量下载、上传，影响网路正常速度。
6、房客如发生民事或刑事案件时，房东可立即解除合约，并要求相关赔偿。
7、房客严重违反生活公约时，房东得随时终止租赁契约，以维护所有住户之权力。
8、租贷范围内发生紧急事件时，承租人同意辖区警员及房东可破门进入管控现场。
9、承租人未依民法规定交付两个月押金者，房东有权随时终止本合约。
房东最怕的，就是签约人与实际居住者不是同一人，还有发生和邻居吵闹及喝酒闹事等相关问题。房东可加注：万一日后房客违反约定，将由XXX律师事务所或第三方公证机关直接法办，这样就算一开始租方心里有鬼，也知道违约时逃也逃不掉。
★ 本文经大是文化出版授权，摘自《罗右宸看屋学》。
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▼租屋怕遇到恶房东，房东当然也担心会遇到问题房客。（图／记者季相儒摄）