不小心租到凶宅、怕房子成鬼屋？房客房東必學這幾招

在租屋市场不甚健全、资讯不对称的状况下，租客常碰上租约纠纷，房东也担心出租房屋时碰到租屋蟑螂，甚至是房屋内轻生、他杀等「非自然身亡」，导致房子成为凶宅。图为锦新大楼，图／读者提供

心惊惊！被称为「台北第一凶宅」的锦新大楼，频传灵异事件，今年11月又发生4起坠楼意外，让凶宅再度成为网友热议焦点。如果房东担心房子变凶宅、房客也怕租到凶宅，该如何预防？「惜命条款」有用吗？

从内政部的资料推估，2022年租屋人口约有300万人，占了全台人口的12.8％，而在租金只涨不跌的状况下，过去有许多投资族置产乐当「包租公」，买房出租赚取每月稳定的租金收益。

但是，在租屋市场不甚健全、资讯不对称的状况下，租客常碰上租约纠纷，房东也担心出租房屋时碰到租屋蟑螂，甚至是房屋内轻生、他杀等「非自然身亡」，导致房子成为凶宅。这些都会让房价、租金减损，因此房东对于租客的身份更加严格筛选。

特别是租客若在房子内轻生，使得物件成为凶宅，但由于当事人已经身亡，也无法最其求偿。尽管，在法律实务上可向其继承人或保证人求偿，但求偿难度不小。

担心房屋成凶宅跌价，房东如何预防？掌握5大方向

除了事件发生后，在法律实务上的求偿面外，如果从预防面的角度出发，住商不动产法务陈威宇指出，如果房东想预防这类事件的发生，大致有五个方向可供思考。

首先，考量在轻生等「非自然身亡」事件，后续所面临的求偿问题，由于民法规定继承为「限定继承」。也就是，继承人只在继承的财产范围内清偿债务，因此，就算房东向轻生者的继承人求偿，也可能无法取回任何赔偿。

但是，如果在签订租约时，要求房客附上「保证人」，在法律意义上，就可以向保证人以自身财产进行赔偿。

其次，房东可在租赁契约中，约定房客如果有轻生未遂、轻生意图、自残行为、出现明确轻生言论与行为时，可提前终止租约，并明订终止契约后不搬离会有违约金，使该房客有搬离压力，或促使保证人督促房客尽速搬离，降低后续风险。

第三，在租赁契约的条款中，明订「承租人知悉在房屋内有轻生、自残等行为，皆会导致房屋交易价值下跌，房东可请求继承人或保证人负担损害赔偿责任或依无瑕疵之市场价格买回」。

此条款也就是俗称的「惜命条款」，之所以特别加注这项条款，主要是因为《民法》第184条第1项规定「因『故意』或过失，不法侵害他人之权利者，负损害赔偿责任……」，当发生事件时，房东需自行举证房客轻生是「故意」为之。

但若明订惜命条款，代表房东与房客签订租约时，房客已清楚了解内容，房东也不用自行举证房客「知道轻生会导致房屋价值下跌」，以此降低败诉风险，与其所带来的举证困扰。

第四，目前坊间有多间保险公司都有推出俗称「凶宅险」的投保特定事故房屋跌价补偿保险，内容对于房客轻生、他杀都有所保障。虽然对投保物件多设有建物坪数限制，及设定赔偿上限，但面临这类事件时，算是较容易及快速的赔偿机制，如果房客找不到保证人，房东确实有投保必要，来降低风险必要性。

最后，陈威宇也提到，其实最重要的还是「慎选房客」，但是，说起来容易、做起来难，往往房东与房客的相处间，很难第一时间看出有什么问题。而房东在出租房屋时，除了担心自己的房子成为凶宅外，还会面临许多修缮、设备更新等日常杂务，因此也可考虑交由不动产经纪业者协助出租与管理事宜。

怕租到凶宅「心惊惊」，租屋前4招「停看听

房东怕自己的房子，因意外变成凶宅外、导致房屋跌价；另方面，租屋族同样也担心自己在不知情的情况下租到凶宅，增添心中不安感，住起来当然也会不舒适。

以下四招教租客，预防租到凶宅的风险：

首先，确认租约是否诚实告知为凶宅。以目前的租赁专法而言，房屋不只在买卖时需诚实告知屋况，出租房屋时，同样也必须告知租客「是否有发生非自然死亡事故」的义务，也必须注记在租赁物标的现况确认书内。

如果违反告知义务，租客也可以依法对房东提出解除契约的要求，并且要求赔偿。

第二，如果还是担心租到凶宅，大致上也可以在凶宅网或是其他网路社团中查询。除此之外，在看房、签约时，也可以特别向房东确认，甚至向邻居探听房屋状况。

第三，房客在租房时，也不用急着马上签约，因为住宅租赁契约有三天的「契约审阅期」，房客可利用这段时间，仔细检查租约有无不合理之处，避免入住后与房东发生纠纷。

第四，而在租屋市场不透明的状况下，房客也可尽量避免签订房东自行拟定的租赁条款，要求使用内政部所提供的「住宅租赁定型化契约应记载及不得记载事项」范本进行签约，更能有效保障自己权益。

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（本文出自2023.11.28《远见》网站，未经同意禁止转载。）