哪些房子算凶宅？房仲曝3招辨別凶宅「當心頻繁換租」

买房就怕在不知情下买到凶宅，永庆房屋提供最高原价购回的凶宅保障。图／永庆房产集团提供

买房最怕买到凶宅，但凶宅该如何界定，又怎么避免买到凶宅，永庆房产集团汇整3招辨别凶宅的方法，并指出，凶宅房价低于行情，若有频繁换租就要当心。

永庆房屋客服中心资深经理陈继先表示，凶宅是通俗用语，法律上也没有对凶宅的具体标准，一般而言，以房屋曾有凶杀、自杀等「非自然」死亡情形来认定，并非有人在屋内过世就算。

也就是说，即使社区的公共区域曾发生凶杀或自杀事件，或是施工时不幸发生工安意外致死，都不会形成凶宅。目前较广泛的凶宅定义是，必须要在标的物的专有部分内曾有行凶或有明确的求死行为，并且陈尸标的物专有部分内才算。

例如社区大楼发生从高楼层坠楼到低楼层专有部分的阳台、露台或庭院死亡，则坠楼户及陈尸户都是凶宅；如果是从顶楼的公共空间坠楼至社区中庭身亡，则不会形成凶宅。

此外，因病过世或猝死家中数日、在屋内自杀后到医院后过世、被杀于走廊等公共空间的情形，虽然会影响社会观感，但较难被认定为凶宅。

因此，陈继先提醒，实务上在买卖房屋时，卖方应于「不动产现况说明书」中主动告知房屋使用情形，若有以上事件，可能会对未来住户产生较大心理压力，构成屋况瑕疵，买卖双方应以减损的房屋价值，约定合理的成交价格。

值得注意的是，内政部仅规定卖方要告知「持有」期间有无发生凶杀或自杀情形，但凶宅的屋况瑕疵不会随着转手而涂销。而且凶宅只有在第一次买卖时需于「实价登录」注记，之后的买卖则无硬性规定必须登录。若有投机客以低价购入凶宅，再于转售时隐瞒，将让接手房屋的买家在不知情下购入凶宅。

陈继先建议，如果担心卖方未诚实告知房屋资讯，可从以下3点观察：

第一，若物件各项条件均无特殊异常，但售价明显低于行情，近几年来不动产买卖资讯都可在「实价登录」上查询，若是有以上状况，有可能是卖方急售或有不可告人的屋况瑕疵。

第二，卖方持有时间较短且作出租使用，因凶宅有机会低价取得，不乏投资客买入后出租给不谙屋况的租客，如遇频繁换租情形，可向左邻右舍、社区管理员及总干事、邻里长等打听原因。

第三，参考民间架设的凶宅查询系统，如「台湾凶宅网」集合新闻报导、法院公文等，虽然不是官方资料仍可提供参考、交叉比对资讯。

陈继先指出，永庆房屋品牌大资源充足，经纪人深耕社区服务，只要探询到相关情形就要按标准流程回报，再由总公司针对特殊屋况建立「凶宅警示系统」。若有凶宅案件，永庆房屋秉持「先诚实再成交」服务理念，一定会主动告知消费者，并揭露于不动产说明中，且提供最高原价购回的「凶宅保障」，再经由经纪人、店长等多人把关屋况，带给消费者安全又安心的购售屋服务。

陈继先表示，凶宅房价普遍低于行情，市场上仍有买气，如无宗教信仰的买方、长期持有出租的投资客，及较特殊职业的自住客等。而实际成交价格，仍会因事件发生的轻重、发生时间、买方接受度不同而有差异，还要注意银行在审核凶宅的房贷申请较严格，即使借款人财力条件佳，核贷利率及成数条件也会打折，未来若想转手也有较高难度，因此在接触凶宅前，应谨慎评估。

资料来源／永庆房产集团