賣厝阿明／買房報稅妙招 專家說明標準扣除額vs.列舉扣除額
报税示意图。 图／联合报系资料照片
每年五月是全民报税季，在课税年度中有买屋或卖房的事实发生时就会有税的相关问题要注意，例如：房贷利息可列举扣除、售屋所得必须申报，而申报所得税时又分为「标准扣除额」或「列举扣除额」，透过不同申报方式可以省下的税金也不同，为了帮助民众快速了解两者有什么不同，所以阿明邀请全国不动产嘉义南京店洪嘉泽店东来为民众细细说明，让我们对申报方式更有概念聪明节税。
一、标准扣除额vs.列举扣除额
【标准扣除额】
定额扣除、不需检附任何文件，申报上较方便。
单身者可享有124,000元的标准扣除额。
配偶合并申报者可享有248,000元的标准扣除额。
【列举扣除额】
需要检附相关证明文件，例如捐赠收据、保险单、医疗费用收据等。
部分项目没有扣抵金额限制，若可列举的项目越多节税金额越高。
主要包括6大类：捐赠、保险费、医药及生育费、灾害损失、自用住宅购屋借款利息、房屋租金支出。
捐赠、国防、劳军、政府捐赠等部分没有扣抵上限，其他项目有各自限额，要仔细确认。
二、列举扣除额-6大类列举扣除额规范及上限
【捐赠】
对教育、文化、公益、慈善机构或团体之捐赠可抵税，减除金额不能超过综合所得总额20%。
针对国防、劳军、政府捐献、古迹维护等有例外，无限制。
对同一政党、政治人物捐赠，每年不得超过10万元；每一申报户每年对各政党、政治团体及拟参选人捐赠的扣除总额不得超过综合所得总额20%，金额20万元为限。
私立学校捐赠，可扣除但不得超过综合所得总额的50%。
【保险费】
人身保险、劳工保险、国民年金保险、就业保险及军、公、教保险之保险费可扣除。
每人每年扣除数额不能超过24,000元，全民健康保险保费不受金额限制。
【医药及生育费】
医药费及生育费需付与公立医院、全民健康保险特约医院及诊所。
长期照护者的医药费可依法列举扣除。
【灾害损失】
不可抗力之灾害损失可扣除，但已受保险赔偿或救济的部分不得扣除。
需附上稽征机关核发的灾害损失证明文件。
【自用住宅购屋借款利息】
购买自用住宅借款支付之利息(房贷利息)可列举扣除，每年额度为实际支付利息支出减除储蓄投资特别扣除额后的余额，最高不得超过30万元，要注意以一屋为限。
需符合登记及使用条件。
【房屋租金支出】
中华民国境内租屋供自住，非供营业或执行业务使用者，每年租金支出可扣除，以12万元为限。
购屋借款利息者不得重复扣除。
三、自住客看过来
办理地价税变更，税率差5倍！
洪店东提醒买屋民众，在买屋之后要记得主动前往税捐机关办理地价税变更为「自用住宅」，因为房子坐落在土地上，一般地价税率是千分之十，而自用住宅的地价税率只要千分之二，两者相差5倍之多， 提醒民众要把握政府提供给国民自住的利多。
然而，什么样的情况是符合申办自用住宅的呢？只要土地所有权人、配偶或直系亲属将户籍迁入房屋所在地，且无出租或营业事实，而房屋建物也归土地所有权人、配偶或直系亲属所持有，就符合申请办理条件唷！
先买后卖或先卖后买，「自用住宅」可以申请「重购退税」
重购退税是政府推出提供给换屋族的节税优惠，其中包含「先买后卖」或「先卖后买」并符合相关条件，即可申请退换过程中产生之税金。
洪嘉泽店东说明民众要使用重购退税要先符合自用住宅、所有权人可以是本人或配偶，例如原为太太名下的房子卖出，买入的房以先生名义购买、房屋买入与卖出移转登记的间隔不可超过两年，符合上述条件就可以提出申请退税。
由于，退回的税金为房地合一税，洪店东提醒105年之前买的房屋是适用旧制，只能大换小；而105年之后购入的房子是适用新制，若您是小换大可以退回全部缴出的税，若您为大换小就会以卖出成交价与购入成本以比例退回税金；若民众有105年后买屋卖屋且有符合重购退税标准，但当时不知道可以申请而未申请的也不用紧张，因为只要在移转事实发生的五年内都可以提出申请退税喔！民众尽快提出资料申请即可。
洪嘉泽店东分享从业服务多年的经验补充提醒民众在购屋/换屋时相关支出费用要记得留下凭证，例如：买卖契约书、装潢油漆费、厨具费、服务费、代书费…等，这样将来售屋时才能有凭证可列举扣除获利。买卖房屋除了房子还有土地，店东也提醒民众要注意土地增值税的一生一次方案是否要使用，因为民众若持有多间房子，就要注意持有时间，通常持有越久的房子土增税会越高，因此要做评估确认一生一次的方案要使用在哪间屋比较划算。
感谢全国不动产嘉义南京店洪嘉泽店东知识贡献，内容说明的相当详细，再次提醒民众在报税时，可以试算选择适合自己的扣除方式，才能最大化的减轻负担喔!
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全国不动产嘉义南京店洪嘉泽店东。 图／洪嘉泽提供