賣厝阿明／買房小白保母級「三書」說明！

太平洋房屋清水中山旗舰店店长陈志玮。 图／陈志玮提供

买房前想必都会经过不少次的看屋过程，但您真的看懂了吗？看房不只是看「房子」本人，关于房子的身家调查细节许多用肉眼是看不出来的。购屋的繁琐与复杂度跟它的价格一样都非易入门，有许多的文件从看屋到交屋都记载了许多条文以及与自身相关很重要的权利，不可不看不可不察，本篇卖厝阿明请到太平洋房屋清水中山旗舰店店长陈志玮来告诉大家买房三书是什么？以及各项文件该注意的重点事项有哪些。

※买房签约3阶段必须搞懂的三书：

一．看屋时要看「不动产说明书」：

这是看房时第一个会接触的文件，陈店长说：「通常当买方客户看过物件之后，客户表示想要进一步了解物件时，房仲人员会在客户出价前主动提供不动产说明书作参阅，文件中包含：产权资料、相关税费、标的物现况说明书、建物跟土地誊本、建物测量图、地籍图、房屋地理位置附近的重要设施、使用分区、实价登录等资料。大部分第一次买房的民众可能不太懂这些内容，这时候专业的不动产销售人员就会向客户解说。由于不动产说明书里面都是买房需审阅参考的重要资讯，所以建议买房小白在谈价之前要详细阅读。」

不动产说明书中的不动产现况说明书是由卖方自己填写房屋有无瑕疵，陈店长表示，良善的仲介会做二次检查，从旁去做更深入的调查了解，保障确认买方的权利。例如：增建或二次加建、土地分区、实价登录(3个月~半年) 、漏水、凶宅、海砂等应记载说明，让买方能够更全面了解房屋的情况，评估以后再决定是否购买，有点类似履历的概念。

※重点注意事项：

1.买方下要约前务必要求房仲提供不动产说明书供审阅，以利买方了解自己想买的房子完整的情况，而非在下定之后才被告知准备买的房子是有问题的喔！

2.不动产说明书上应确认有房仲与卖方的签章，若缺少一方，就不是正式的不动产说明书，万一发现房屋是有问题的，恐无法依不动产说明书登载有误去向卖方求偿。

3.不动产说明书为不动产买卖契约书的一部分，如果房仲未给予买方足够时间审阅，经买方检举后，可能会被处以申诫、停业、废止证书等行政处分；如果故意隐瞒、提供不实资讯的话，可能会有诈欺或伪造文书等刑事处分。

4.房仲事前若未提供不动产说明书给买方，导致买卖双方在签定要约书或给付斡旋金之后，买方才发现有问题，是可以要求撤回斡旋。

二．要约时要签「要约书」或「斡旋书」

要约书或斡旋书都是买方向卖方出价可以选择的方式，陈志玮店长表示，目前实务上大多是以意愿书(或称斡旋书)为主，且意愿书是需要先拿出一笔钱或支票当作斡旋金（一般习惯为10万元），主要是希望让屋主感受到比口头出价较有诚意。但若民众不想一开始就拿出斡旋金，而用要约书向卖方出价也是没有问题的。另外，陈店长提醒民众，进行要约出价后，无论是选择斡旋书或是要约书，当卖方同意其内容并于书面签名，斡旋金的性质就会转变成为定金，双方就有完成交易的义务。若是采要约书方式就是以合约纪载的违约事项赔付，大部分文书内容上会载名以房价3%计算作为违约金。因此违约时，就是以意愿书的斡旋金或要约书的房价3%计算金额，全数都会视为违约金被没收。

※重点注意事项：

1.要约是有期限的，若在要约期限没有完成签约，该要约书就算失效。

2.要约期间内卖方未于要约书上签名之前，买方可以撤回要约书，不需支付违约金。

3.根据《民法》第160条第2项，当改变要约内容，就视为拒绝原要约，需重新制定新要约。

4.受任人（房仲）应在24小时内，将要约书转交委托人，不得隐瞒或扣留，如受任人未尽管理之责任，造成委托人的损失，根据《民法》第544条受任人应负损害赔偿责任。

5.议价未谈成，不可扣留斡旋金，斡旋金必需退回给买方。

补充知识

目前针对房仲业者提供「斡旋金」部份，是仲介业者们的自创名词．不是法律用语，故内政部目前仅订定要约书范本。一般房仲业者所提供斡旋金单据，原则上效力与内政部版本要约书大致相同，民众在确认买房意愿前，仍可视情况择一签署。

三．成交时要签「不动产买卖契约书」

在成交价与各项条件谈拢后，经由买卖双方合意确定正式签约，所签署的文件即称为不动产买卖契约书，也就是我们说的「私契」，一般都是一式四份，买卖双方、代书以及履保公司各保留一份。

【签定不动产买卖契约书时要确认以下文件】

1.不动产现况确认书。

2.土地建物誊本。

3.卖方权状是否有交付。

4.双方本人是否到场、身分证明资料核对等。

5.签约时候需注意产权、公契移转价格（课税依据）、各期付款方式、各项税费及其他费用（未结清的水电、管理费）、交屋日期、屋况说明。

注：契约书附件应包含：不动产现况确认书、承受原贷款确认书、土地、建物权状影本、共有部分附表、车位种类、位置、特约条款。

陈店长另补充提醒注意以下事项：1. 若交屋前屋内还有人住在里面，在契约内容写清楚交屋腾空的日期、房屋附属设备的记载、较有价值与贵重的电器物品用照片记载作为附件于契约书内 2.买卖双方的相关税费支付方确认 3. 如为代理人或未成年的法定代理人，需具附完整授权书 4. 若合约记载到采用现况交屋，也要注意这部分在法律上并无明确规定渗漏水属于排除的情况，所以议后价格若是已排除渗漏水也要记载明确，避免后续纷扰。

在购屋选择时，依内政部规定仲介业要制作不动产说明书给消费者，但民众若是未透过仲介向私人买卖，政府并无规定自然人要提供这些资讯，也就不好过滤房子的瑕疵状况，为了交易安全，阿明建议民众要找合法良善的仲介业者提供物件真实的现况做评估，且仲介接触的物件量大，不但可以协助把关，也能帮忙分析磋商合理的价格。

以上由太平洋房屋清水中山旗舰店店长陈志玮详细的说明与知识分享，希望有帮助到想买房的您

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