賣房節稅有眉角 不小心400萬就飛了

辛苦大半辈子，不少长辈会将房产留给心爱的家人，其中，「赠与」和「继承」是最为常见的方式。惠誉会计师事务所主持会计师艾蜜莉（郑惠方）表示，不管赠与、继承或买卖，都得留意房地产节税细节，才能为荷包把关。

艾蜜莉会计师表示，不管赠与、继承或买卖，都得留意房地产节税细节。 图／张皓婷摄影

避囤房税 继承赠与栋数俱增

根据内政部统计，今年前八月全国房屋赠与移转栋数三万五千八百卅一栋、继承移转栋数五万二千一百九十一栋，皆较去年成长，增幅各约五‧○七％、十六·○三％，反观买卖移转栋数则跌破三万栋（每月）。

艾蜜莉分析，可能与总体经济景气、房地产价格、税制修法、夫妻间赠与免赠与税及可不课征土增税等因素有关。此外，囤房税2.0若于年底前完成修法，最快明年七月上路，改采全国归户机制，对非住家用房屋订定差别税率，税负加重的情况下，多少影响多屋族的资产配置。

她建议，若想节税可透过夫妻赠与。现行税制多将夫妻视为一体，相互赠与房地，除免课征赠与税，也可申请暂不课征土地增值税，直到卖给外人时才课土增税。「若是自用住宅用地，还可把握配偶还没用过的『一生一次』土增税十％优惠税率。」

政府打房 私法人买房难度高

「持有房产对遗产税的节税效益较多，因为是以房地的公告现值计算遗产金额，而非市价。」她补充，除了节税考量，长辈对不动产的处理方式还多了一份情感，也就是希望留下美好回忆，所以会将不动产作为遗产分配给家人。这也说明为何赠与和继承移转栋数维持成长的原因。

当然，拥有许多房地产的长辈，为不让后代挥霍变卖，过去会设置闭锁性公司，以公司章程规范继承者权利，达到锁住祖产不被变卖之目的。「不过，今年政府祭出私法人购买住宅许可制，管制私法人（公司）买住宅房屋，由公司持有住宅的难度提高，这也是目前家族传承不动产时会面临的难题。」

课税关键 取得日期是分水岭

若子女不得已必须出售父母遗留的房地产，该注意哪些问题？艾蜜莉表示，短期内卖房有所得会课房地合一税，税负较以前高，原则是持有在两年内税率为四十五%、超过两年未逾五年卅五%，但如果是「非自愿性短期交易」，如继承房贷无力负担、因重病需支付医药费等，交易持有期间在五年以下的房屋、土地，可按廿%税率课征。

此外，被继承者取得的时间点也要留意。二○一六年一月一日是不动产适用新制或旧制的分水岭，在此之前取得的不动产，若是自住用，日后继承人再出售时，可自由在新旧制中择优申报课税。

旧制下的土地交易所得属于免税所得，只针对出售房屋所得课财产交易所得，同时并入个人综合所得总额。假如购入年代久远，无法查得房屋当初的取得成本，则依该房屋评定现值之一定比例计算所得额。

新旧制最大的不同，在于「房」与「地」的所得都要课税。一般来说，新制的所得税负较重，但仍有自住优惠。如符合条件，房地合一自住优惠有四百万免税额，超过免税额部分也可适用优惠税率十%计算。

顾好三点 房地合一税省很大

房地合一自住优惠有三要件：（1）本人或其配偶、未成年子女在该自住房屋设有户籍、持有并居住连续满六年；（2）交易该房屋土地的前六年内，无出租、供营业或执行业务使用；（3）本人与其配偶及未成年子女在交易前六年内未曾适用房地合一自住优惠。

艾蜜莉提醒，实务上最常发现纳税人没注意细节而被打回票，只能归到一般税率且无四百万免税额；例如，仅是直系血亲尊亲属（如父母）或已成年子女设户籍，都会丧失适用自住房地租税优惠。

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