美REITs 基金 大樂退靠山

退休基金规模与投资REITs比例

看好REITs报酬表现优于私人房地产投资，退休基金对于REITs的喜爱也日益增温。法人表示，美国超过1,800个退休金计划中，有733个投资于REITs，总管理规模高达7兆美元，且观察不同规模的退休基金配置REITs的比例，规模愈大的基金，配置REITs比例愈高。建议退休族可挑选投资REITs比重较高的相关基金，创造稳定现金流。

PGIM全球精选不动产证券基金产品经理张国扬表示，从美国退休基金的规模划分，规模达500亿美元以上的退休基金，持有REITs比重超过七成，而50至500亿美元的退休基金，配置在REITs的比重也都在65%以上，显见拥有稳定的收租来源、产业多元化、停止升息之后后市看升等，都是吸引美国退休基金青睐的主因。

另外，张国扬指出，近年美国退休基金配置REITs的比例也持续攀升。统计2020年时约占整体退休基金的60%，到了2024年已上升至69%，持有REITs的退休基金档数比重也同步攀升。

张国扬分析，由于REITs相比于私人房地产投资，在传统四大房地产类型中包括公寓、工业、办公室、零售等，皆拥有较高的入住率（Occupancy Rate）及资本回报率（Capitalization Rate），显示REITs是投资房地产相对较佳的金融工具，因此获得退休基金的喜爱。

根据最新资料，张国扬说明，美国住宅不动产的租金成长率，在今年第1季出现明显落底回升迹象，其中，集合式住宅的成长率，更是由前一季的负成长转为正成长，主要得益于近期换约率维持相对稳健，而租金成长加速反映出REITs后续的收益将更加稳健，让相关股价表现也具有成长契机。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝补充，美国REITs长期NAV折溢价区间在正负20%内，紧缩政策下多半偏折价，货币宽松时则偏溢价，今年Fed政策将转松，溢价空间扩大。

REITs主要收入来自租金、管理物产等，现金流相对稳定，且在美国法令规定，REITs须将当年度90%的收益以股利形式分配给股东，故投资REITs每年有稳定的股利收入，也为美国REITs长线带来可观报酬，适合纳入长线核心资产配置。操作方面，看好美国住宅、资料中心及日本旅馆相关产品。