你可能不知道：在黄埔，这里二手房总价200万任选
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去年，官方确定了广州第二CBD的范围，自此，金融城、琶洲、国际创新城、长洲岛、黄埔临港经济区和广州经济技术开发区西区，成功抱上大腿，房价涨到飞起。
▲广州第二CBD范围
但来自贫民窟的买买君只关心，在这片高达59平方公里的区域，到底哪里还能让刚需上车？哪里还有高性价比房源捡漏？本期买买君带你探秘第二CBD最后洼地。
首先，确定预算。出发前，买买君为这次踩盘定下小目标：200万总价买电梯三房。
接着，缩小范围。200万的电梯三房，琶洲和金融城想都别想，长洲岛也撸不起，黄埔临港经济区和番禺国际创新城几乎没货卖。所以，买买君把目光锁定在长期被冷落的开发区板块。
有黑历史的开发区还能买？
广州经济技术开发区，成立于1984年，来头不小，是当初国务院批准的首批14个国家级开发区之一，包括了西区、东区、永和经济区和科学城4个板块。
虽然这些年发展最猛、楼市最旺的是科学城，但去年纳入广州第二CBD范围的是西区。然而开发区西区和东区，在广州买家印象中就是“备胎中的备胎”。
为什么开发区房子被冷落？主要是3点“黑历史”。
■受规划定位影响，板块内以工厂为主，存在一定空气污染。
■片区整体规模不大，又被主干道切割，没有大型的居住区。
那开发区房子还能买吗？幸好还有2个“硬条件”。
目前黄埔共有10所省一级小学，其中就有4所位于开发区，分别是沙步小学、开发区一小、开发区二小和同仁小学（民办）。由于开发区房价低，这里的省一级学区房，可以说是广州性价比最高的选择。
▲开发区省一级公立小学招生范围
去年年底，地铁13号线正式通车，其中南海神庙站、夏园站和南岗站均位于开发区板块。而已经批准动工的5号线东延线，几乎就是开发区专线。根据已确定的站点，未来在开发区设有庙头路站、夏园站、保盈大道站、广州开发区站和黄埔客运港站。
其中夏园站可与13号线换乘，黄埔客运港站未来可与8号线支线换乘。直接改善开发区往返市区的交通问题。加上广州第二CBD的规划，买买君觉得未来开发区的基础配套还有机会再抢救一下。
▲已通车的13号线
▲已批准动工的5号线东延段
开发区买房哪里还有洼地？
如果能接受开发区的环境，又认可未来板块有机会逆袭，那就来看看目前一二手的行情。
开发区分为西区和东区，基本可以开发大道为界，靠近13号线夏园站为西区，靠近南岗站为东区。
开发区西区
首先看看开发区西区。
近5年，开发区西区只出现过3个新楼盘，分别是水韵翔庭、美悦湾和宝夏花园，规模不大，开发商也没什么名气，主要是靠低价取胜。
其中水韵翔庭已经售罄，美悦湾还有部分两三房待售，值得注意的是，2016年底，这个盘才卖1万/平，几乎是全黄埔最低价。但去年年底，美悦湾突然宣布封盘不卖，买买君赌5毛钱，估计是想等房价涨起来再褥羊毛。
而相同板块的宝夏花园，最近推出了2期三房新货，价格比起1期已经翻倍，直奔3字头，加上“双合同”，首付竟然高达180万！
▲右侧为宝夏花园在售2期楼栋
宝夏花园靠近地铁13号线夏园站，步行约8分钟。1期目前已有1栋交楼，2013年的售价在1.3万/平左右。近期推出的是2期第2栋，23层，两梯四户，户型为92和99平三房，预计明年6月交楼，带装修均价2.8-2.9万/平，总价270到280万，最贵的是11楼，往上往下逐层递减。
▲宝夏花园92平三房户型图
坑爹的是，宝夏花园的备案价只有1.3万/平，以14楼92平西南向三房为例，折后总价267万，房款部分122万，装修款部分145万，首付要给182万，可以申请1年内按季度或月份分期付清。装修款部分可以申请信用贷，额度在50万左右，利率6-7%。
买买君认为，宝夏花园户型实用率不高，装修也一言难尽，而且几乎没有小区配套，带的只是南湾小学学位，实在对不起这个价格。但从现场销控表来看，拿到预售证的单位只剩下20多套，基本是6楼以下20楼以上。
▲宝夏花园销控表
目前整个开发区西区，基本没有二手房源放盘。中介告诉买买君，如果是电梯楼，上面3个新盘证都没满两年，如果是楼梯楼，多为以前单位宿舍，学位好，业主都在等5号线东延段通车，暂时不舍得卖。
开发区东区
那就只能看开发区东区了。
近年来，开发区东区虽然新货不多，但几乎都是市场热盘。第1个到东区“开荒”的是佳兆业城市广场，6米高的复式是广州这类产品的标杆，之后相隔数百米的万科尚城也做了类似的户型。而和这两个盘隔着丹水坑风景区的富力悦禧，主打刚需入门，但目前只剩尾货。
佳兆业城市广场在售平层83平三房，均价2.7万/平，91-130平复式，层高6米，均价3-3.3万/平。最低门槛是83平三房，总价230万左右，由于备案价只有1.5万/平，装修款一次性付清，首付要去到130万。
万科尚城在售88-98平复式，层高5.6米，均价3.3万/平，备案价1.8万/平，装修款一次性付清，首付要去到180万。而富力悦禧目前99平三房尾货，均价2.4万/平，备案价1.6万/平，装修款一次性付清，首付要去到130万。
180万买电梯三房 首付60万任挑
200万的预算想买开发区东区新房已经没戏，而且受到“双合同”影响，首付门槛高，普通刚需真的剁不下手，买买君决定转战东区二手。
目前，开发区东区主要有5个电梯小区，分别是位于13号线南岗站地铁上盖的富域尚品居，位于佳兆业城市广场对面的宏康东筑、宏康花园、宏康和园和东澳广场。
先提前剧透，总价180万就能买电梯三房，而且银行评估价可以去到成交价，首付3成50多万轻松上车！
这5个盘中，富域尚品居是地铁上盖，价格最高，92平南向电梯三房，放盘价去到265万。相比之下，宏康东筑的性价比更高，92平南向电梯三房，两梯六户，放盘价200万，但由于靠大路，相比宏康花园和宏康和园，更受噪音影响，不过92平三房是南向望园林，会比83平北向的两房安静，目前两房的报价是185万左右。
▲宏康东筑92平南向三房户型图
▲宏康东筑电梯楼约10年楼龄
此外，宏康花园93平电梯三房有北向和南向两种户型，北向总价210万，南向贵15万。另外宏康和园有94平南向电梯三房，放盘价205万。买买君现场看房感觉，这几个小区规模都不大，但沿街都有底商超市，基本可以满足日常所需，对应的学位是东区小学，每天有校车到小区接送。
东澳广场情况特殊，本身是综合体项目，1-3层为商业，4层以上为住宅，70年产权，目前有1套80平的电梯单位放盘，两房已改三房，西北向，报价180万，缺点是小区一字排开，没有内部园林，但胜在便宜，是板块内价格最低的1套电梯三房。
如果还想更省钱，与佳兆业城市广场一路之隔是海伦堡花园。不过这个小区属于增城新塘地界，虽然不限购，但是升值潜力可能比黄埔低。目前91平三房带主套，南向，总价仅188万，均价2万出头。另外83平两房同样带主套，总价170到180万。小区优点是规模大，共80多栋，配套有幼儿园和小学，缺点是户型奇葩，带棱角，而且基本上小区的产品都有这个问题。
▲海伦堡花园91平三房带主套户型图
▲海伦堡花园小区环境
以上几个二手小区，楼龄都在10年左右，除海伦堡花园需要公车接驳外，其他几个小区到13号线南岗站步行约15分钟。中介表示，目前板块内电梯楼成交价在2万出头，相比卖到1.8-2万/平的楼梯楼，电梯楼更划算。现在老黄埔带省级学位的楼梯楼，几十年楼龄都卖到2.5万/平了。
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