时论广场》美国中产阶级的购屋梦开始破灭（朱云鹏）

美国经济今年夏季的复苏脚步放缓恐怕重演。（图／美联社）

日前美国最新的标普凯斯－席勒全国房价指数出炉，今年2月比去年同期上涨19.8%，创下此指数编制25年来的第三高。第一高是去年8月，年增率达19.98%；第二高是去年7月，年增率为19.84%。从绝对水准来看，美国单一家庭独户或连栋透天住宅的价格，目前比金融海啸房价崩盘前的2006年7月高峰，还高出了55.3%。

拥有独门独户的住宅，曾经是「美国梦」的最重要元素。名导演麦可‧摩尔在其2009年纪录片《资本主义：一个爱的故事》里，是这样描述美国梦的：任何一个普通员工，像是汽车厂的工人，有能力可以买一个独门独户、有院子的房子，配偶不需要为了经济压力而工作，每年有能力度假，每5年可以换一部车子，然后可以负担得起子女上大学的学费。

这个梦在2008～2009年金融海啸前的30年就已渐渐被侵蚀，金融海啸加速其幻灭，现在则是动摇到最根本的核心，就是开始打破美国中产阶级的住房梦。美国评论网Marketplace.org最近一篇文章的标题就叫做「美国（租屋）梦？」点出美国房屋市场的几个大趋势。

其一，美国华尔街的资本家在2008～2009房价崩盘期间，大量收购廉价住宅，把因为金融海啸而无法负担贷款的原住户逐出。从那时候开始，大量商业资本进入长久以来均为一般家庭所眷顾的独户住宅市场。最新的数字显示，住房投资公司所购买的房地产中，超过四分之一是新建独户住宅；这个数字在2019年的第3季，才只有3%。

愈来愈多的开发商，开始兴建专门卖给住房投资公司的独户住宅。据报导，这些投资公司总共备好了890亿美元的资金要来买新建独户住房，目前为止只投入了四分之一。在今年2月，美国全国有79万9千户的独户或连栋透天住宅在兴建中，里面有近一成是为住房投资公司所兴建的，但这个比率还在快速增加中。

有些开发商一开始是为了一般家庭而兴建住宅，但到了后来，发现不如卖给住房投资业者。后者资本雄厚，一旦价格达成协议，整批住宅就完成交易，比起一户一户卖给一般家庭，反有更高的利润。

最近美国通货膨胀已经达到8.5%的年增率，创下41年来最高纪录。美国中央银行（联准会）在3月调高了利率0.25个百分点，最近又宣称，下个月例行会议时不排除再度提高利率，「而且一次调高0.50个百分点」。美国目前联邦资金（银行隔日拆款）利率几乎是零，实质利率等于负8%；这样微幅地调上去，不痛不痒，怎么可能有效抑制通货膨胀？所以物价会继续涨，房价也可能会继续飙。

但是，调高利率的宣示效果，已经让10年期公债的利率冲高，也让一般家庭可以从银行借到的购屋贷款利率冲高；最新的30年固定利率房贷的数字，已经涨到4.72%。所以，在住房方面，美国的中产阶级同时面临了三大困境：房价飙高、房贷利率上升、消费物价上升；这3件事同时发生，绝非微幅的薪水上涨所能抗衡。最后，只能放弃买房，改成用租的。美国梦最后、最重要的堡垒──拥有一栋独户房屋，自此开始失守。

面积辽阔、新社区开发土地成本较低的美国如此，其他国家，尤其是亚洲国家，更不用说了；韩国总统选举，执政党败，这就是主要原因之一。台湾呢？都会地区的中产阶级，大概近50年来，没有人敢做购买独户住宅的梦；但是，最近10年来，恐怕连买公寓的梦都不敢做了。

未来如何？依据莱坊（Knight Frank）发布的「全球住宅房价指数」报告指出，截至去年第3季为止，全球主要56个国家及区域的平均房价年增率高达9.4%。在扣除消费者物价因素后，全球房价涨最凶的是南韩，年增率高达23.9%；「台湾的年增率才6.9%，甚至不及日本的8.7%，只是全球的第23名而已」。而且，中央银行对于提高利率，又非常地保守，实质利率长期为负。引述这个报告的一篇媒体文章，因此下了一个标题，就是「专家：短期看不见房价跌」。看起来，购屋美梦破灭的黑暗隧道还没有走完，看不到任何曙光。

（作者为东吴大学讲座教授、前行政院政务委员）