实坪制有谱？ 公设减脂为虚胖房价瘦身

台湾房屋趋势中心资深经理陈定中。（台湾房屋提供）

日前立委于立院总质询时，房市实坪计价的推动进度再掀话题，唤醒大家对实坪制的关注。当前国内新建案公设比动辄3成以上，但对多数住户而言，社区的多元休闲公设如同「摸不着的浮云」，看得到却用不太到，所以近年社会不断有「公设坪数不计价」的倡议，希望政府推动房屋买卖「实坪制」，但多年过去，实坪制始终「只闻雷声不见雷雨」，让人不由得好奇改革障碍到底是什么？

实坪制在实务推动上，确实存在不少瓶颈，光是如何认定实坪？社会大众就莫衷一是。许多人会很直观的说：常用到的就是实坪，不常用的是虚坪，可是「常不常用」其实因人而异，不足以作为认定标准。就算把公设坪数全都当成虚坪剔除，还是会有人觉得不够实在，因为有人主张实坪是指建物的「专有部分」，也就是「主建物+附属建物」；但也有另一派倡导只有主建物才是实坪，理由是主建物才是人的家，阳台这种洗衣机的家，不该被当成实坪。在实坪定义这种源头问题没有统合出共识之前，改革自然难有寸进。

此外，政策还需考虑是否溯及既往，是的话，可能会掀起既有屋主的反弹声浪，因实坪制相当于是跟屋主说：「你卖蛋只有能吃的蛋白、蛋黄可以秤重卖钱，不能吃的蛋壳不可以算钱」，形同削减了有价值的范围，且他当年买进时，明明是秉持「一个鸡蛋原则」，不论蛋壳蛋黄，通通都是一起秤重，卖出时更改游戏规则，想要说服屋主接受，得有完整的转换规划。更何况历来登记制度更迭，多数屋主根本无法把蛋壳分离，所以最终的结果，就是屋主仍以总价概念销售，不因实施实坪制而折让价格，最终则会因权状坪数缩水，让单价不降反升，减损平抑房价的政策效果。

倘若政策不溯及既往，依照建物取得使照的时间设有日出条款，依然有无解的难题；因为如此一来，房市将同时存在虚坪、实坪两种计价方式，若无完整周密的配套措施，可能会使市场资讯更加扑朔迷离，混淆消费者的价格认知。

回归问题的本质来说，既然民众介意的是「花大钱买用不到的公设」，改革的方向，应直接以「减少不实用公设」为重点，诉求官方检讨免计容积项目，而非一味追求「公设清零化」的实坪制。像电梯、逃生梯、走道等设施，是所有住户都会使用到的必要公设，说它是虚坪未免太委屈；但像麻将间、剧院、游泳池等休闲娱乐型公设，就属于可以列为优先精简的项目。所以打消虚坪就好比减肥，要减掉脂肪，留住肌肉，「保肌减脂、去芜存菁」，才是为虚胖房价健康瘦身的正确方式。