土地增值稅「謊報自用」破功多繳2倍罰款

台北房市示意图／记者游智文摄影

不动产是否自用扣征税金差很大，若心存侥幸不实申报，小心被税征机关追缴时要罚更多！永庆房产专家以真实案例分享，曾有屋主在出售房屋时，隐匿房屋有出租事实，以自用税率申报土地增值税，没想到后续被主观机关追查申报不实，不但要补缴还要加计2倍罚款。

永庆房屋契约部资深经理陈俊宏表示，土地增值税是一种「涨价归公」的概念，因为社会进步使地价上涨，所以土地增值所得应让大众共同分享。每年1月1日会由内政部公告土地现值，作为计算土地增值税的依据，算出土地从买进到卖出期间的涨价总数。为了降低土地自用者的负担，土地增值税又分为10%的自用税率，以及20~40%累进制的一般税率，意即自用比一般用途的土地节省至少一半税金，且一般税率按涨价倍数来决定税率，也就是土地增值越多税率就越高。

卖屋的前一年内只要有出租使用，土地增值税就应按一般税率申报。承租人只要有申报租赁支出来抵扣所得税，或曾以租赁契约办理户籍迁入，这些资料都可成为主管机关查核租赁情形的管道。陈俊宏提醒，不要以为承租人没有申报租赁支出或没有设籍，就可以申报为自用税率。因近年来政府推动租屋补助，承租人不须取得房东同意即可申请，也是另个可能被查核有出租事实的管道。

陈俊宏呼吁，「千万不要以身试法，一旦遭主管机关查核申报不实，除了要补税再缴纳罚款，还可能触犯使公务员登载不实、伪造文书等刑事责任，得不偿失！」

目前10%自用优惠税率的土地增值税有两种优惠条件，包含「一生一次」与「一生一屋」，建议消费者可以先确认是否符合相关条件。陈俊宏补充，「一生一次」优惠税率，除了出售的前一年内没有提供营业或出租使用，还要符合地上建物必须是土地所有权人或配偶、直系亲属所有，并已在该地办成户籍登记；同时都市土地面积未超过3公亩(约90坪)，或非都市土地面积未超过7公亩(约211坪)；最重要的是一人一生以使用1次为限。

陈俊宏建议，如果符合自用条件，可评估优惠税率用在哪一户最有利，或是选择把土地赠与配偶再出售，因配偶间赠与可以申请不课征土地增值税且不计算赠与税，就有多一个「一生一次」可使用。如果拥有多户自用住宅且符合条件，也可以选在同一天出售与申报，可多户同时享用「一生一次」优惠。

而「一生一屋」优惠则没有使用次数限制，但必须使用过「一生一次」之后才能使用，条件也更严格。不仅要在出售前5年内没有提供营业或出租使用；并符合土地所有权人或配偶、未成年子女设有户籍连续满6年、持有自用住宅满6年；还要出售时没有该自用住宅以外房屋；同时都市土地面积未超过150平方公尺(约45坪)，或非都市土地面积未超过350平方公尺(约105坪)才适用。