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想當包租公「便宜價」房子這樣挑！限貸令衝擊下該買預售屋、中古屋？

房市示意图。图／联合报系资料照

文‧周靖璞

置产收租各有优势

中古屋有议价空间预售屋资金弹性

收租打造被动收入，该选择预售屋或中古屋？谢铭元分析，中古屋市场好处是有银行鉴价背书，可做为议价基准，通常高于银行鉴价10%左右都还算合理。在2种情况下，有机会遇到开价低于银行鉴价的金额，「一种是继承房，另一种是财务吃紧房。」他表示，无论哪一种状况市场都不常见，还是需要透过大量时间研究和接触，才能够增加对市场的敏感度。

预售屋优势是资金运用相对弹性，不仅签约订金较低，有些物件还可免工程期款，加上预售屋工程期长，可当作一笔长期投资。预售屋购买对象是建商，现在市场氛围就是不二价，甚至有集体炒作情况，难以判断价格是否合理。一旦买在市场高基期，就必须背负房市转差风险。「2014年新庄副都心非常多人买，开价到一坪60万，但后来遇景气转差，曾掉到一坪30万到40万，直到近2年才解套。」

台湾近年房价飙涨，许多区域租金行情已渐渐无法负荷房贷支出，双北地区「租金投报率」只有2%或更低，让许多准包租公犹豫是否该进场置产。谢铭元分析，租金投报率一般以总价来看，不过因房贷额度会影响实际投入头期款现金比例，因此应以「现金报酬率」来判断是否适合投资较精确，假设用此算法，即使双北地区，现金投报率都还有5%左右。

限贷令风波中古屋市场预期萎缩

近期房产市场因「限贷令」与「减降令」风声鹤唳，谢铭元认为，「限贷令」透露银行放款水位吃紧，对中古屋市场打击较大，价格不致于跌但量势必萎缩。因为即使挑选到好物件，若银行无法提供贷款，一般民众也无法临时凑出全额现金购屋，可能放弃购屋或解约。

「中古屋市场没有量，资金就会自然往预售屋流动。」谢铭元表示，最近一年中南部因半导体市场热度涨幅大约都超过10%，尤其以台南高雄更夸张。中古屋市场若急冻，可预期中南部预售屋成交量会更多。

谢铭元认为，如果购买中古屋置产，其实一些屋况较差的房子反而值得留意，因为比较容易谈到合理价或便宜价，即便需要重新翻修，低总价省下的金额也足以负担。

「离捷运站步行10分钟内的中古屋，买卖或出租都不会有困扰。」谢铭元表示，通勤便利是重要指标，未来出租或换屋都比较有人愿意接手，可观察各捷运站人流寻找适合地点。另公寓型中古屋，因没有电梯，4楼以上一般民众无论租或买意愿都较低，建议不要入手。

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本文授权自今周刊，原文见此。

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