达人插旗竹北！　3招囤4屋赚增值+租金财

▲黄大为钱进房市精打细算，用租金报酬率2％回推，买进总价控制在1,000万元至1,500万元。（图／镜周刊提供，下同）

图、文／镜周刊

42岁的黄大为插旗竹北猎屋，为荷包精打细算，他锁定小宅，避开大坪数产品，原因是大坪数产品，不仅房贷负担重、空租期拉长、未来转手恐因房价上涨而超出央行「豪宅限贷令」4,000万元的警戒线，因此首选2至3房物件；再用租金回推报酬率2％，买进总价控制在1,000万元至1,500万元，而客层瞄准竹科工程师。如今黄大为在重划区内扫货新成屋共4间，「我是来当包租公的，所以『好租』比『好卖』重要，『好租』表示能降低空租期。」他说。

「既然要赚工程师的钱，就要摸透他们的习性。」包租公黄大为掌握3招掂荷包，谨慎评估再进场。

1.锁定2至3房格局物件

竹北的主力客层是夫妻或小家庭，因此3房或2房格局最抢手。而黄大为一路囤4屋，当起包租公，买进总价各是1,800万元（3房）、1,500万元（2房）、1,500万元（2房）、1,050万元（套房），前2间由他自己首购贷款8成、第2屋7成买进，后2间则以妻子名义，首购贷款8成、第2屋7成买进。

2.租金投报率控制2％

以房贷利率2％、贷款期间30年计算，目前黄大为每月房贷本息均摊16.1万元，月收租10.9万元抵掉房贷利息，仍需负担房贷本金5.2万元。

尽管如此，黄大为仍选择不做隔间套，而是以完好屋况整层出租给房客，「虽然在高房价时代，整层出租的租金，无法完全cover房贷本息均摊，但只要租金能抵掉房贷利息支出，这间房子就是safe。」他分析。

竹北小宅租金行情为2.8万元至3万元，黄大为的租金投报率抓在2％水准，回推购屋总价不可超过1,500万元，目前4屋收租的租金投报率达2.23％，超标竹北平均1.9％水准，再加上房价持续上涨，黄大为认为长抱优质物件，能够收租+增值双赚。

3.央行紧箍咒，避开大坪数

囤屋近2年，竹北价涨40％，黄大为持有4屋，总资产市值从5,850万元攀升至8,190万元。

黄大为评估大4房高总价，会被央行豪宅令卡住（新竹县市总价4,000万元即认定「豪宅」），因此避开大坪数产品，「『天竹国』的房价跟天龙国有得拚，总价4,000万随随便便就达标，大4房未来脱手也麻烦，反观小宅的投报率高、流动性好，不愁没人租。」他分析。

总价4,000万豪宅线一旦踩过去，流动性降至零，「只能贷6成，自备款要拿出4成现金，以总价4,000万元、贷款6成回推，一口气能掏出1,600万元并不容易。」黄大为说。

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