独家观察－厘清老屋重建规范 有机会一户换两户

目前较常见的老屋重建途径，有自行重建、都市更新及危老重建，但这三种重建方式的容积奖励、审议过程、施行期限、相关补助及税负优惠，都不一样，因此重建的第一步，就是要选出可以适用且最合适的重建方式。

以自行重建来说，只要房屋所有权人达成共识即可，相对单纯，但依是否与建商合作、是否由建商出资，又可再分为自建、委建及合建，相关方式除涉及贷款、出资金额，也会影响日后分回新屋的大小。

如果选择自行重建，最重要的评估条件还是建物建蔽率、容积率及容积奖励。举例来说，如果原屋是三层楼的公寓，但重建后在容积等奖励下可依原面积盖到五层楼，原屋主除了可以老屋换新屋，更有机会一户换两户。

至于都市更新及危老重建，都是政府基于特定目的推动的老屋重建方式，采用都市更新或危老重建方式重建老屋，好处是可获得容积奖励，还能享有税负减免或其他优惠，缺点则是，须符合的门槛和程序都会比自行重建麻烦许多。

例如，都市更新没办法由屋主自行决定推动，且各地方政府对都更案都设有基地面积门槛，也就是就算住户全都想都更，但原址面积太小，也没办法成为都更案。例如台北市即规定，基地面积至少需达500平方公尺（151.5坪）。

都更另一个让人却步的问题，是整合及时间成本，都更可取得较高的容积奖励，但自行划定更新单元应取得所有权人、土地面积及楼地板面积超过80％同意，之后的程序，还包含公开展览、公听会、听证及主管机关审议，有可能超过十年都无法顺利推动，更不要说交屋。

危老重建顾名思义，门槛首先就是要「危」或「老」，例如地震后被贴红单的建筑即符合危险；所谓老旧则是指屋龄30年以上、耐震能力未达一定标准，且改善不具效益或未设置升降设备。

危老重建和都更一样，可得到政策补助和奖励，相对于都更，危老重建的优点是没有基地最小面积限制、程序更简便；缺点则是危老需全体所有权人同意，且依现行危老条例，2027年5月底前提出重建申请，才能适用相关奖励措施。